房价跌一半，穷人更买不起房 汪 翔 最近。中国政府在做风险评估：如果房价下跌一半，将会对中国的银行业产生什么样的影响？结果自然是很乐观：1-2%坏账率的增加。 小菜一碟，对吗？ 对于一个银行业基本上由国家控制的中国，对于习惯于“见了棺材也不会流泪”的人们，你能够相信他们会说出实话吗？ 即使他们有能力知道实情。 如果房价真的下跌一半，中国的经济将会立马崩溃，中国的政治也会立马出现海啸，世界经济也会随之出现长期持久的衰退。搞不好，就是战争，就是中国的再次衰败。 别以为，有那无数的高楼大厦，有着靓丽的GDP数据，中国就真的是发达了。那些很虚的东西，实际上非常不堪一击。 这也是为什么，无数的美国政治家在强调说：美国的强大并不是他的高楼大厦，也不是他的经济实力，和游弋在世界各地的战舰。那些东西虽然重要，但那毕竟是“过去”的，是“存量”的东西。只具有“短期”的价值。 一个国家的真正价值和真正的实力，在于这个国家的人民对这个国家的发自内心深处的“在乎”。中国人真的在乎中国吗？那么多“精英”的外逃，那么多富人不遗余力的将财富的向外转移，估计已经给我们很明显的答案了。只有这种现象还很普遍性地存在，中国就存在根深蒂固的问题：内伤，很重的内伤。 不管你用多么华丽的词汇来游说海外华裔，为什么“应该”视那个祖国为母亲，“应该”像热爱母亲那样去爱那片故土，如果生活在那片故土上的人们都在尽可能想办法外逃，你的所有这些说教，是不是已经就很苍白了呢？ 国家层面的东西，如果谁想当经济学家，可以好好分析一下，也不是很难。 具体到你我这样的无名小卒，对于在中国房市淘金，“大发”的机会肯定是已经错过了。那么，在未来的日子，我们应该和能够做点什么呢？ 中国房市在可预见的未来是不可能暴跌的。个别城市的个别楼房或许会如此，大面积的暴跌，我是看不出可能性来的。政府虽然在口头上一再说要对房市“开刀”，但是，每一次，他们所说的，都只是说房价太高，不能够让它长得太快。 政府方面，似乎是没有人说想让它跌下来，更没有人敢说，是要让它大跌一次，“回归到正常价格”。再说，什么又是“正常价格”呢？ 这和对股市泡沫的打击还很不同。在股市，你还有个市盈率，市净率，以及这些比值和公司成长率的比较，来确定一个泡沫是不是存在，来说明一个时期的相对“正常价格”。 可是，在房市里面，什么叫做合理价位？ 有人用租金，有人用普通家庭的还贷能力，还有人用重置成本，来衡量。在进入地产市场的机会被垄断之后，重置成本就不是一个竞争性的概念了。对应的，也只能是垄断价格。而在房市还没有到给普通人提供需要满足的地步（时候），“普通家庭”的还贷能力，就不是一个很灵敏的指标了。再说，当有如此之多的灰色收入存在的时代，这个“购买力”又能够如何衡量呢？ 大量灰色收入的存在，在一定程度上，就是拥有权势的人对普通纳税人的掠夺和抢劫。而且还是合理合法的抢劫。说好听一点，就是收入的再分配。 中国的国情，让很多“理性”的指标都失去意义。 目前阶段，按照今天美国CNN的说法，美国家庭拥有住房的比例为68%，日本大概在61%。美国人买房主要是需要，CNN还特别强调了这点。 65%左右大概是美国历史上“均衡”的房屋拥有比例。超过这个比例太高，就是泡沫。低于这个比例太多，就是经济出现了大问题。 房市的健康发展，不仅对于确保人民良好的生活水平很重要，对于经济的健康发展也至关重要。这点在任何一个国家都是事实。在美国，长期以来，买房还主要是因为需要（Need），而不是投资。也是因为这点，在大多数的美国地区，很少有人能够在住房“投资”上大发的。而在中国，除了需要之外，投资获利也是一个很好的途径。这在一定程度上，也是收入分配不均、机会垄断的自然结果。 直觉告诉我，中国的房市泡沫问题，终究还是一个大量的灰色收入的存在，让原本不该拥有大量财富的人拥有了，让真正付出而应该获得享受的普通民众又没有资格拥有。造成这种格局的，似乎还是那个没有制约的行政体制（政治体制）。在解决权力有效制约这个大问题之前，我估计，中国的房市危机只会越来越恶化。 在这种前提下，再“美好”的政策，也只能是一厢情愿和雾里看花。 我不觉得，中国的房价会在突然之间下降一半。即使是平均下降30%的可能性都很小。 我不觉得，并不意味着我不“希望”。不会下降，和应不应该下降，和下降之后的好处，是很不同的概念。 我没有兴趣在这里分析，如果真的下降了一半，对于中国经济会怎么好怎么好的很不现实的问题。从直觉来看，如果突然之间房价平均下降一半，如果没有政府用纳税人的钱来救助，我估计，所有的中国银行都会因此而倒闭、破产。结果，吃亏的还是老百姓。可怜了，中国人。 到了那个时候，穷人更没有能力买得起住房。 有人自以为是：如果房价下降了，穷人不是就有能力买得起吗？ 这种结论必须基于好几点假设的成立：如果那时候穷人的购买能力还没有下降，只是富人的收入减少了；如果那时候现在已经有钱的人没有钱；或者即使是有钱，也没有兴趣买房子；如果那时候市场上还有很多房子出售。 这样问下去，倒是有一点价值：可以发现新的更为有效的政策来引导房市的健康发展。但是，我依然觉得，经济衰退之后，普通人遭受的打击将会更大，他们的生活将会更苦。即使那时候有再便宜的房子，得益的也还只是富人。结果，经济恢复之后，富人更富，穷人更穷。 美国的案例再清楚不过地说明了这点：穷人还只有是在泡沫的时候才可能短暂地享受一下“美国梦”“实现”的快乐。现在房价已经很低了，穷人还敢问吗？还有银行会对他们感兴趣吗？相对于美国的银行对于客户，中国的银行实际上是更为势利！在房市泡沫时代，美国银行对于情人的厚爱，那是美国政治家持久抗争的结果。实际上，也是因为这种“慷慨”，在一定程度上吹大了泡沫。（详情，参阅我的《危机与败局》，商务印书馆，2010年版） 既然中国的房价不太可能大跌，那么，在国内的房市，是不是还有机会呢？答案是肯定的，特别是在武汉那样的二线城市。如果你买入的价格合理，你至少还能够在未来的十年时间内获得一个不错的回报。 谈到失去的机会，我一个朋友的故事很有代表性。 1999年，他在来美国九年之后，第二次回国，带着一小包钞票——来自美国鬼子的。那时候，他想，总算从鬼子这边搞到了一点，可以回报祖国了。（任何对中国国内的注资，都是对祖国经济发展的贡献，不管你的动机是什么。如果结果出现问题，那应该、也只能是政府无能的责任，是他们在负责合理引导的工作。） 第一次回国是1991年，来美国的第二年。 1999年夏天，他专程从北京进入中国，目的是想看看，在北京是不是有什么投资的机会。那时候，他问自己在北京的朋友，如果现在有200万人民币，在北京买房子，是不是一个好的投资？ 他得到的回答是：200万算什么？200万又能够做什么？这里有200万甚至更多的人多的是！ 一句问话，得到的是无数句的反问！而且，好几个人都是这样。 十多年之后，他才意识到，你问人家200万投资的问题，对方很可能解读为，你真实的意图不是问投资的机会，而是为了炫耀说自己可以拿出200万的“大数字”。 再者，在那时候，没有几个人会有心思去想：如果有200万时应该怎么样投资！由此，他给我一个忠告：如果你有钱想投资，万万不要和没有钱的人去商量，他们很可能就压根没有那种概念。人在不同阶段会关注不同的东西。没有钱的人想的，和有钱的人很不同。自己辛苦赚来的钱，和很轻易地从他人那里获得的，又很不同。 那时候，他还真的相信了那些朋友的话。结果，只是到武汉去“忽悠”了。虽然武汉的房子到目前也有3-4倍的成长，但是，一则那个基数毕竟太小，起不了大作用，再则，和北京的10几倍相比，还真的是小巫见大巫。 我想说的是，投资地产这种东西，你不能够基于别人的判断，你得自己做决策。你得自己看，自己悟，自己冒险，自己享受自己的成果。 说到底，大的机会已经过去了，小的机会还是有。注意和用心，你不会太差。如果你保险一点，尽可能少借点按揭，也算是自己给自己一个利息率不错的CD。那样的话，你也就没有太大的风险。 如果你真的喜欢玩地产，我倒是觉得，目前，在美国的机会可能比国内的还多。对于这个话题，我后面再专门来谈。 一位朋友，曾经在9·11之前很想买到一栋加州的公寓，但是，她就是不愿意追价。结果，突然而来的9-11事件，前后几个月的时间，她就尽赚了十几万。 还有一位朋友，在武汉拥有一栋公寓。几年前，他想将那栋公寓25万卖掉，买一栋新一点的，买家为了5000元和他讨价，他懒得烦心。几年之后，要价变成40万，这次的差别还是5000元，结果也还是没有成功。今年夏天，价格变成了55万，差别变成了10000元。交易依然还是没有完成。那个公寓的地段不错，附近也已经没有剩余的地皮可用了。估计不出几年，就是100万对一万的差价了。 如果你是一个买家，如果你觉得价格比较便宜，是不是应该为了几千元的差价在那里很辛苦的讨价还价呢？这还真的是一门艺术。至少，上面两个例子，给了你完全相反的结论。 |
