房價跌一半，窮人更買不起房

 汪  翔

最近。中國政府在做風險評估：如果房價下跌一半，將會對中國的銀行業產生什麼樣的影響？結果自然是很樂觀：1-2%壞賬率的增加。

小菜一碟，對嗎？

對於一個銀行業基本上由國家控制的中國，對於習慣於“見了棺材也不會流淚”的人們，你能夠相信他們會說出實話嗎？

即使他們有能力知道實情。

如果房價真的下跌一半，中國的經濟將會立馬崩潰，中國的政治也會立馬出現海嘯，世界經濟也會隨之出現長期持久的衰退。搞不好，就是戰爭，就是中國的再次衰敗。

別以為，有那無數的高樓大廈，有着靚麗的GDP數據，中國就真的是發達了。那些很虛的東西，實際上非常不堪一擊。

這也是為什麼，無數的美國政治家在強調說：美國的強大並不是他的高樓大廈，也不是他的經濟實力，和游弋在世界各地的戰艦。那些東西雖然重要，但那畢竟是“過去”的，是“存量”的東西。只具有“短期”的價值。

一個國家的真正價值和真正的實力，在於這個國家的人民對這個國家的發自內心深處的“在乎”。中國人真的在乎中國嗎？那麼多“精英”的外逃，那麼多富人不遺餘力的將財富的向外轉移，估計已經給我們很明顯的答案了。只有這種現象還很普遍性地存在，中國就存在根深蒂固的問題：內傷，很重的內傷。

不管你用多麼華麗的詞彙來遊說海外華裔，為什麼“應該”視那個祖國為母親，“應該”像熱愛母親那樣去愛那片故土，如果生活在那片故土上的人們都在儘可能想辦法外逃，你的所有這些說教，是不是已經就很蒼白了呢？

國家層面的東西，如果誰想當經濟學家，可以好好分析一下，也不是很難。

具體到你我這樣的無名小卒，對於在中國房市淘金，“大發”的機會肯定是已經錯過了。那麼，在未來的日子，我們應該和能夠做點什麼呢？

中國房市在可預見的未來是不可能暴跌的。個別城市的個別樓房或許會如此，大面積的暴跌，我是看不出可能性來的。政府雖然在口頭上一再說要對房市“開刀”，但是，每一次，他們所說的，都只是說房價太高，不能夠讓它長得太快。

政府方面，似乎是沒有人說想讓它跌下來，更沒有人敢說，是要讓它大跌一次，“回歸到正常價格”。再說，什麼又是“正常價格”呢？

這和對股市泡沫的打擊還很不同。在股市，你還有個市盈率，市淨率，以及這些比值和公司成長率的比較，來確定一個泡沫是不是存在，來說明一個時期的相對“正常價格”。

可是，在房市裡面，什麼叫做合理價位？

有人用租金，有人用普通家庭的還貸能力，還有人用重置成本，來衡量。在進入地產市場的機會被壟斷之後，重置成本就不是一個競爭性的概念了。對應的，也只能是壟斷價格。而在房市還沒有到給普通人提供需要滿足的地步（時候），“普通家庭”的還貸能力，就不是一個很靈敏的指標了。再說，當有如此之多的灰色收入存在的時代，這個“購買力”又能夠如何衡量呢？

大量灰色收入的存在，在一定程度上，就是擁有權勢的人對普通納稅人的掠奪和搶劫。而且還是合理合法的搶劫。說好聽一點，就是收入的再分配。

中國的國情，讓很多“理性”的指標都失去意義。

目前階段，按照今天美國CNN的說法，美國家庭擁有住房的比例為68%，日本大概在61%。美國人買房主要是需要，CNN還特別強調了這點。

65%左右大概是美國歷史上“均衡”的房屋擁有比例。超過這個比例太高，就是泡沫。低於這個比例太多，就是經濟出現了大問題。

房市的健康發展，不僅對於確保人民良好的生活水平很重要，對於經濟的健康發展也至關重要。這點在任何一個國家都是事實。在美國，長期以來，買房還主要是因為需要（Need），而不是投資。也是因為這點，在大多數的美國地區，很少有人能夠在住房“投資”上大發的。而在中國，除了需要之外，投資獲利也是一個很好的途徑。這在一定程度上，也是收入分配不均、機會壟斷的自然結果。

直覺告訴我，中國的房市泡沫問題，終究還是一個大量的灰色收入的存在，讓原本不該擁有大量財富的人擁有了，讓真正付出而應該獲得享受的普通民眾又沒有資格擁有。造成這種格局的，似乎還是那個沒有制約的行政體制（政治體制）。在解決權力有效制約這個大問題之前，我估計，中國的房市危機只會越來越惡化。

在這種前提下，再“美好”的政策，也只能是一廂情願和霧裡看花。

我不覺得，中國的房價會在突然之間下降一半。即使是平均下降30%的可能性都很小。

我不覺得，並不意味着我不“希望”。不會下降，和應不應該下降，和下降之後的好處，是很不同的概念。

我沒有興趣在這裡分析，如果真的下降了一半，對於中國經濟會怎麼好怎麼好的很不現實的問題。從直覺來看，如果突然之間房價平均下降一半，如果沒有政府用納稅人的錢來救助，我估計，所有的中國銀行都會因此而倒閉、破產。結果，吃虧的還是老百姓。可憐了，中國人。

到了那個時候，窮人更沒有能力買得起住房。

有人自以為是：如果房價下降了，窮人不是就有能力買得起嗎？

這種結論必須基於好幾點假設的成立：如果那時候窮人的購買能力還沒有下降，只是富人的收入減少了；如果那時候現在已經有錢的人沒有錢；或者即使是有錢，也沒有興趣買房子；如果那時候市場上還有很多房子出售。

這樣問下去，倒是有一點價值：可以發現新的更為有效的政策來引導房市的健康發展。但是，我依然覺得，經濟衰退之後，普通人遭受的打擊將會更大，他們的生活將會更苦。即使那時候有再便宜的房子，得益的也還只是富人。結果，經濟恢復之後，富人更富，窮人更窮。

美國的案例再清楚不過地說明了這點：窮人還只有是在泡沫的時候才可能短暫地享受一下“美國夢”“實現”的快樂。現在房價已經很低了，窮人還敢問嗎？還有銀行會對他們感興趣嗎？相對於美國的銀行對於客戶，中國的銀行實際上是更為勢利！在房市泡沫時代，美國銀行對於情人的厚愛，那是美國政治家持久抗爭的結果。實際上，也是因為這種“慷慨”，在一定程度上吹大了泡沫。（詳情，參閱我的《危機與敗局》，商務印書館，2010年版）

既然中國的房價不太可能大跌，那麼，在國內的房市，是不是還有機會呢？答案是肯定的，特別是在武漢那樣的二線城市。如果你買入的價格合理，你至少還能夠在未來的十年時間內獲得一個不錯的回報。

談到失去的機會，我一個朋友的故事很有代表性。

1999年，他在來美國九年之後，第二次回國，帶着一小包鈔票——來自美國鬼子的。那時候，他想，總算從鬼子這邊搞到了一點，可以回報祖國了。（任何對中國國內的注資，都是對祖國經濟發展的貢獻，不管你的動機是什麼。如果結果出現問題，那應該、也只能是政府無能的責任，是他們在負責合理引導的工作。）

第一次回國是1991年，來美國的第二年。

1999年夏天，他專程從北京進入中國，目的是想看看，在北京是不是有什麼投資的機會。那時候，他問自己在北京的朋友，如果現在有200萬人民幣，在北京買房子，是不是一個好的投資？

他得到的回答是：200萬算什麼？200萬又能夠做什麼？這裡有200萬甚至更多的人多的是！

一句問話，得到的是無數句的反問！而且，好幾個人都是這樣。

十多年之後，他才意識到，你問人家200萬投資的問題，對方很可能解讀為，你真實的意圖不是問投資的機會，而是為了炫耀說自己可以拿出200萬的“大數字”。

再者，在那時候，沒有幾個人會有心思去想：如果有200萬時應該怎麼樣投資！由此，他給我一個忠告：如果你有錢想投資，萬萬不要和沒有錢的人去商量，他們很可能就壓根沒有那種概念。人在不同階段會關注不同的東西。沒有錢的人想的，和有錢的人很不同。自己辛苦賺來的錢，和很輕易地從他人那裡獲得的，又很不同。

那時候，他還真的相信了那些朋友的話。結果，只是到武漢去“忽悠”了。雖然武漢的房子到目前也有3-4倍的成長，但是，一則那個基數畢竟太小，起不了大作用，再則，和北京的10幾倍相比，還真的是小巫見大巫。

我想說的是，投資地產這種東西，你不能夠基於別人的判斷，你得自己做決策。你得自己看，自己悟，自己冒險，自己享受自己的成果。

說到底，大的機會已經過去了，小的機會還是有。注意和用心，你不會太差。如果你保險一點，儘可能少借點按揭，也算是自己給自己一個利息率不錯的CD。那樣的話，你也就沒有太大的風險。

如果你真的喜歡玩地產，我倒是覺得，目前，在美國的機會可能比國內的還多。對於這個話題，我後面再專門來談。

一位朋友，曾經在9·11之前很想買到一棟加州的公寓，但是，她就是不願意追價。結果，突然而來的9-11事件，前後幾個月的時間，她就盡賺了十幾萬。

還有一位朋友，在武漢擁有一棟公寓。幾年前，他想將那棟公寓25萬賣掉，買一棟新一點的，買家為了5000元和他討價，他懶得煩心。幾年之後，要價變成40萬，這次的差別還是5000元，結果也還是沒有成功。今年夏天，價格變成了55萬，差別變成了10000元。交易依然還是沒有完成。那個公寓的地段不錯，附近也已經沒有剩餘的地皮可用了。估計不出幾年，就是100萬對一萬的差價了。

如果你是一個買家，如果你覺得價格比較便宜，是不是應該為了幾千元的差價在那裡很辛苦的討價還價呢？這還真的是一門藝術。至少，上面兩個例子，給了你完全相反的結論。