航億葦 於 2016-9-23 18:07:10 發布在 凱迪社區 > 貓眼看人

    房價高了還是低了，竟然還是那種沒有結果的爭論。有人用大米、雞蛋上漲的倍與房價比較，反而得出結論是房價漲得還不夠。這種比較又涉及從什麼時候開始計算。1980年代房價沒有真實價格，也根本無法比較。房價真正有效比較的應當是購買力房價比和國際間橫向比較。購買力房價比要用普通勞工階層的可支配收入來計算。再有就是要按國際絕對價來作比較。若這樣比，兩個指標都證明中國多數省會城市和直轄市房價就實在太高了，並且高得離譜。深圳典型住宅的價格已達到80萬美元左右，房價收入比為70倍，而國際房價收入比正常的應在3～6倍之間，最高不超過10倍。

    高房價對有房者是財富幻覺，對無房者是一大經濟陷阱。如果收入不是很高，東拼西湊弄來首付，再向銀行貸款供樓，那你就變成標準房奴。事實上時下房奴當真很多，許多原本可以過上中產或准中產生活，卻被供樓剝奪了生活質量。在京城，企業普通勞工與白領，許多人月收入也就在三五千元到七八千之間。真正能夠從容購房的，是炒房團和投資型有錢人，他們在北京花幾百萬到上千萬購一套房隨便扔那兒，只要房價持續上漲，就感到是可靠投資，不吃虧。但那樣的房子，有許多處於空置狀態。房子用於投資，不在於使用價值，而在於一段時間的心理幣值。那樣，大量房產資源就屬於閒置浪費性質。

    可最要緊的是對實體經濟形成巨大衝擊。房價過高，用於自有與租賃的生產與生活成本就水漲船高，工廠、商店、辦公室和普通居住成本過高，企業與個人相當一部分收入必須貢獻給房子，即給房子打工。在廣州、深圳，許多人不得不選擇到城中村生存，而城中村往往樓靠樓，街頭窄，比較雜亂。在北京、天津等地，有兩個方式寄居，一是住進地下室，一是到遠郊棲身，與北京住遠郊的朋友聊天，上下班每天要花三四個小時在路上，實在好辛苦，也是社會生產生活的巨大無形浪費。上海、杭州、南京等地，不適宜那地下室，除了遠郊外，一個主要辦法是將房子隔成很多僅可容身的小間，那在消防等方面相當危險，常遭有關部門的清查驅趕。

    高房價最可怕之處是大量占有社會資金。房地產開發商、購房者和其他與房地產有關的企業，從銀行和社會獲得大量資金，總數沒有確切的統計，但一定是可怕的數字。這意味着社會資源過度向房地產集中，形成畸形的經濟結構。房地產過多占用社會資金，其他產業就必然無資金可用，供給側經濟及“大眾創業，萬眾創新”這類國策實際也很難落實。許多中小企業盲目投資房地產，帶來的嚴重後果是企業正常生產流轉資金不足，更無力安排資金用於新產品、新技術開始研究，企業吃老本吃上幾年，市場形勢產生變化，企業無法適應，最終就只好關停並轉，甚至破產了事。

    高房價另一方面是讓各地地方政府嘗到了土地財政的甜頭。房價高，土地可以高價售賣，在短期內可以讓地方政府財政收入巨大，形成虛假的繁榮。但土地資源有限，一些城市在房地產過度開發後再無地可賣，就立即陷入財政困境。而三、四、五線城市，房地產業原本不可能形成過度膨脹的房地產經濟，當地購買力讓幾個大樓盤一頓橫掃，資金立即枯竭，許多樓盤只能成為鬼城，大量資金掛在房地產上，更是其他什麼事都難以為繼。前些年，房地產過度瘋狂時，令各地一時間大手大腳亂花錢，亂投資，忽然間土地收入有限了，有些地方政府便負債嚴重，甚至搞得公務員與教師工資都難發得出來了。

    高房價和房地產過度開發，還為嚴重的腐敗提供了土壤。在許多腐敗大案中，總有與房地產相關的犯罪故事。有些貪官通過超低價和贈送獲得的房子，多的達幾十套之多。那些房子不住不用，最後卻只是一種貪腐所得的證據而已。房地產業過度開發，又助長了各地亂拆遷的歪風。一些暴力強拆事件頻發，對社會穩定形成巨大衝擊。高房價又以很誇張的形式，變成貧富差別的重要象徵，正不斷誘發社會仇恨。普通勞工與白領看不到希望，他們豈能不恨？高房價又抑制了城鎮化進程。中國從事農業生產的人過多，中國進一步發展，也必須積極推進城市化，可城裡的房價高，習慣了有一個家的農民兄弟根本拿不出錢來購房，便不想進城了。有許多人還是堅守傳統，在外打工一二十年，將辛苦所得拿到老家農村翻新舊房。這些資金投入到農村住宅中即變成死的資金，不再有什麼增值價值。

    從經濟學規律來看，一種商品的價格不可能持續好多年一直增長下去。2008年全球金融危機，就是美國房地產過度投機引發的，搞得歐洲直到現在仍沒有緩過勁來。更嚴重的教訓是日本1980年代的房地產泡沫到了1990年代徹底破滅，令整個日本經濟受累到至今。香港也是如此。香港樓市泡沫在20世紀末到21世紀初被擠爆，此後到現在，香港經濟都大受影響。香港原本與台灣、新加坡、韓國並稱“亞洲四小龍”，如今卻是經濟表現最差的一個經濟體。2015年香港GDP為1.79萬億元，排在上海、北京、廣州之後。而1990年代初,香港的GDP就達1000億美元，大陸整個才有4000億美元，當時香港GDO相當於大陸的四分之一。

    房地產已經過度膨脹多年，過去政府試圖擠壓泡沫的努力都難以成功。原因一方面是房地產商、銀行與地方政府形成利益綁架關係，同時也綁架了整個中國經濟，另一方面人為擠破房地產泡沫，會立即帶來銀行大規模壞賬和短期百業蕭條的社會難題。尤其在當前經濟狀況吃緊，製造業不景氣（提醒：房價過高是重大因素），外向經濟走低（提醒：房價過高是重大因素），以及整個中國經濟增速放緩的情況下，就更難找到抑制房地產過熱的辦法與措施。那麼，這個問題只能往後拖。可拖得越久，其破壞力也越大。若整個經濟年增速降至3%以內，屆時房地產泡沫你不想動它也一定自我爆破。房地產泡沫在經濟向好時被擠破，社會有好些應對措施；到了經濟表現比較差的時，那就多半是毀滅性的經濟大災難。若不能正視這一點，到時候就一切都不好說了。