最近國內對於地產稅的討論很熱烈，動機似乎只有一個：抑制炒房！而且，有人還振振有詞：我們要向美國人學習，那裡因為有地產稅才沒有中國式的炒房狂熱！

地產稅的徵收真的能抑制炒房熱情？還是有人打着抑制房價的招牌在藉機忽悠納稅人？在美國，徵收地產稅的目的應該從來就不是為了抑制房價！地產稅的徵收有着更為基本性的作用，是不可取代的。

早在1796年，最初的十五個州中就有十四個開始對土地的擁有者徵稅，這應該就是美國本土最早的地產稅了。它的特點是對“不動產”的徵稅，而之所以對準不動產，就是因為它有“不動”的特性。記得早年剛開始在美國大學讀博士學習公共財政時，對於美國繁雜的稅收項目厭煩不已，覺得美國佬的這些傻子經濟學，完全沒有咋們在國內學的政治經濟學和“西方經濟學”來的有趣、有味和簡單。當然就更沒法和咋們在大學時學的數學之美可比。（笑話！）

學到後來，倒是韻出來一點點的味道：美國佬如此的在乎地產稅，在收入調節稅之外非常看重地產稅，主要是因為地產稅的幾個獨特的優勢：不能移動，價值比較容易確定等。 

美國是一個管理權力相對分散的國度。最基本的一級機構是“市（City）”，在市之上是“縣”（郡，County），再之上就是州（省，State），五十個州外加特區和若干“殖民地”合在一起就是美利堅合眾國了。這個市和大都市（Metropolis）還不同。像美國人口數量最大（市區），高達八百多萬的紐約市，裡面還有很多細分的行政區，也是“市”。美國的大城市比較少，市區人數在百萬之上的不足十個，也沒有咋們那樣動不動就千萬的超級大都市。我所住的俄亥俄北部附近的大克利夫蘭市，也算是美國的大城市之一（排在第五十一位），市區的常住人口也就不到四十萬，分布在兩百平方公里的地域。克利夫蘭子在以鋼鐵為主打的工業時代，可是美國的工業重鎮之一。是那個年代的硅谷。 

美國的公立學校通常是由各自所在地的市來直接管轄和經營，最終是學校自己在管理自己。有時由於經濟上的考量，也會幾個不同的市合作經營一個學區。學區可能由好幾所學校組成，我們這裡的小學有三所，孩子是就近入學。到了中學之後就被集中到了一所。好像附近的很多市都是這麼安排的，估計還是為了照顧小小孩上學的方便，雖然大家都有汽車還有校車。

分享學區的“市”，會按照覆蓋住戶的人口的比例來分攤費用。我們這裡的學區就和附近一個市靠近我們這邊的半個搞合作，該市的另外一半和那邊相鄰的市組合。我們這裡的居民太少，只有一萬三千多點（2013年人口），占有的土地面積接近五十一平方公里，相當於每平方公里上面住着270人。

而被分割成兩半的臨近市，也只有不過區區不到兩萬人的規模，他們占有的土地面積比我們的還小，只有不到三十四平方公里。兩者的差別主要在於，我們這邊有一個面積極大的森林公園，那裡面有溪流，有原始森林，還有旅遊專用小火車的車站。著名的俄亥俄河也從這裡流過，是個非常漂亮的地方。天氣好時，很多人會去公園裡散步，遊玩。這個森林公園一直向南部延伸，你可以在其內的車道上（專用自行車道和汽車道是分開的），騎行自行車好幾十公里。

支持學區費用的主要來源就是地產稅，其次應該是收入調節稅，外加其它的小份子。收入調節稅是工作者所居住的地方和所工作的地方共同分享的，現在很多人住在郊區而在大都市市區上班。這裡上班的“市區”（大都市）和我們所住的郊區“市”（小城市），很容易讓人搞糊塗。後者對應國內的“區”比較好理解。當然，也不是所有的人都去大都市上班，居家附近也有不少的商業，創造了不少的就業機會，多以服務業為主，這附近的餐館，醫院特別多。

2015年時，基於來自FBI的統計數據，這裡成為位居第三，俄亥俄州最安全的市。2014年時，則被某家庭雜誌定位為美國最適合養育孩子，組織家庭的十佳小城市之一。就是因為這裡優美安全的生活環境，還有良好的教育供給。 

市裡面財政收入的主體是為了學校。其中比較少的部分則被用來支付圖書館，公務員，警察等公共行政方面的其它開支。每一年的開支和收入狀況，每個合法的居民都會收到來自審計部門比較詳盡的報告，清清楚楚，沒有小金庫之類的掩蓋和含糊。 

如果所在的區域有比較發達的商業，來自商業經營方面的稅收有時也不菲，在這樣的情況下，住在那裡的住戶會因此承擔比較低點的地產稅稅率。代價是，大家得承擔相對差點的生活環境。所以，也不一定就是好事。

比較富裕的區，有時候大家寧可多交點地產稅，也不願意有過於繁榮的商業環繞自己的生活區。所以，地產稅的支付，沒有絕對的好和壞，只是大家的選擇結果。依然是與房價無關。

再者，由於好學區都一定對應着相對昂貴的平均房價，一個法律上講究平等的美國，在經濟上的不平等就自然而然的出現了。如果你買不起特定學區的房子，你的孩子就不可能在那個學區上學，走後門是不可想象的，雖然你知道那是一個非常好的學區。如果你住在那個學區，再差的孩子，學校也得教育你。如果你是殘疾生，學校還會給你配置特殊的學習條件和老師。如果你是英文不靈通的老外，學校還會給你特別配置老師教你英文。而所有這些，你是不必支付額外的費用的。這也是美國特色的大鍋飯，誰叫那是兒童的天堂呢。

如果你非得說，與其花費巨大訓練智障兒童，不如將同樣的資源用在更有前途和潛力的孩子身上，那麼，你這看上去的公平和效率，恐怕就違法了。智障孩子和英文不好的孩子，與其他居民之間權利的平等，在這裡就是不可侵犯的。內外有別，體現的特別清楚。也是因為：誰付錢，說收益之故吧。而且，這個付錢的資格還被限定，沒有協商的餘地，簡單明了。

而且，有些好的學區的居民，（通過投票程序）還選擇不讓人們在自己的學區建公寓，這又間接的增加了在該學區獲得教育機會的權力。對了，在像我們這樣的地區，土地不是很緊張，大家都有很大的前後院地皮，老的房子都有一英畝的占地，前前後後生長着不少的大樹。我家後面就有一顆靠近房子十幾米遠，四五層樓高的大樹，在我搬進來之後不久就花錢請人砍掉了，看着它實在是害怕在睡夢中那傢伙倒下來。不少的地方，砍樹還得有來自市里有關部門的批准。我家前後還有很多大樹，都是硬木樹種，好幾十棵。

如果誰想改變土地的用途，他對市長行賄也沒有用，因為市長沒有多少權力。在這裡，沒有哪個個人有權力阻攔你或給你承諾。如果你能夠通過必須的選民投票獲得支持，你就可以開工。這樣做需要不小的律師費，而且很可能還通不過。最後還得看多數選民的心態。前幾年關於是不是該在本州開放賭場一事，就經歷過好幾年的投票折騰，前幾次都被我們這些選民給否決了。後來估計還是得益於金融危機，大家覺得錢更重要，就放了。

很多年之前，這裡曾經來了一位國內的大拿，買了一棟後面有三十幾英畝地的大房子。她的如意算盤是，後面的幾十畝地就應該值很多錢。結果，自然是失落。土地的位置非常不錯，最近幾年在那旁邊建了一個很繁榮的商業小區，可是，她原來的那棟房子地盤上的寸土，都不可以被用來搞商業，也不可以被用來建更多的房子。一個地基一棟房子，還有大小的限制。任何的改變，如果帶有永久的性質，必須獲得來自市里建築部門的許可，否則，違規建築不僅會被拔掉，你還得支付數量不菲的罰金。一切都是按照規章和法律來辦理，建築管理部門也只是執行機構，權力也有限。越權和濫用權力的後果，就是代價高昂。而且，也很難走很遠。那座房子看上去就像一個小堡壘，很是別致和氣派，內部的居住面積有一千多平方米，後面有個不小的池塘。附近就是安安靜靜的森林公園，又有優良的學區。大拿花八十五萬買的，幾年後六十五萬賣掉了。 

在房價比較高昂的郊區，富裕的人口多，孩子所接受的教育也比較優越，下一代比較容易上成好的大學，畢業之後又有了好的工作，一代代的延續。相比之下，平民（平均線之下的人）階層的階級固化，也就成為正常的事情。

在我住的學區，也能看見經濟條件較差的族群人口，但是真的很少，而且他們住的基本上都是相對較差的房子——位置差，房子老還很小。即使如此，為了下一代人能夠擺脫貧困，做父母的也是真的拼了，精神讓人感動。我想，這樣一番努力，結果也應該不錯。

在美國學區差上學的孩子，在學校基本上不怎麼讀書。在那樣的環境下生活的孩子即使再聰明，結果也很難優秀，就更談不上與眾不同了。因為，他們原原本本的就沒有好好學習的機會，也沒有人告訴他們學習的重要性和必要性。不少這類學校，還為學生的孩子開設有幼兒園，也是一道獨特的風光。畢竟，孩子是無辜的。只是沒有人說：這些少年母親的孩子的未來會是什麼樣子的？！

而在好的學區，孩子們以學習好為榮，以上一個好的大學為傲，大家長期的相處，近朱者赤近墨者黑的效果顯而易見。打破階層固化，進入這樣的學區，就是最好的起步和手段。但是那是需要經濟基礎的。最終也還是一個錢的問題，和在國內類似。

這麼說可能更容易懂：我所在學區的高中畢業生，普普通通的都可以上俄亥俄州立大學，這所學校相當於國內的一檔，是美國在校生人數最多的大學，有四萬多學生。而大克利夫蘭地區最差的學校，能夠上此類的學校，則是鳳毛麟角，在那裡很多學生都無法完成義務教育規定的要求而高中畢業。注意到，這裡的學生的來源只是基於住地在進行選擇，而沒有像國內那樣基於考試的成績進行過區分。

說這話的意思，也意味着，人的命運還真的與機會有很大的關係，特別是獲得好的學習條件和學習環境的機會。

我們這裡的高中只有一所，沒有其它的選擇。每個學區自己搞一所高中，也沒有像國內的重點一說。但是到了學校，是好是壞最終獲得的學習條件也會產生差異。比如你厲害的，就可以提前完成必須的科目，再之後選大學預科（AP）課程，這後者又拉開了不同學生之間的差距。

強調一點：美國中初等教育的義務，是實實在在的而且還是強制性的。作為父母親的，如果你不讓孩子完成十二年的義務教育，你就違法了。至於教育之後的效果，是獲得真才實學，還是虛度年華，那就看你在哪裡獲得這樣的教育，和你自己怎麼樣管理孩子了。

還有，每年的公共開支是基於預算進行的，在聯邦之下的任何一個行政級別，法律要求預算和開支之間得做到平衡，而且還是年度到年度的平衡。你是不可以卯吃寅糧，這在法律上限制了坑後代的行為。中國那種靠撈錢搞政績工程，找藉口大發地方債券，吃空幾代人之後的儲備的做法，在美國是違法的，自然不可能出現。

如果經濟下滑，地產價格下降，工薪收入減少，結果自然就是公共開支的減少，帶來的是學區的質量下降，警察數量和質量的下跌，衍生的是犯罪率的上升等。在很多美國的大城市，你都可以看見這樣的演進，底特律就是最好的典範。 

一句話，美國的地產稅是為了好的學區，安全安靜的生活環境服務的，是為了生活在特定區域（一個市區，有點像國內的“區”，很多時候在面積上還要小一點）的居民服務的。它的徵收與國家的利益沒有太大的關係。而且，在這樣的最低一級的行政部門，公務員的開支實在是有限。龐大的政府衙門在這裡是不存在的。這裡公共開支最大的一塊就是學校，特別是教師的工資！一切都是為了孩子和下一代，那可不是高調，是實實在在的。當然還有圖書館，警察和火警，他們都是整裝待發，沒有忽悠可言。

美國的系統更像是一個莊園，不同的是，居民有自由的選擇，誰都可以來，如果你能夠在這裡搞到一個住的地方的話。這裡的住，也是有講究的，不是說，隨便一點空間，想塞多少人進去就可以是多少人。很多地下室是不可以住人的。住的地方，必須滿足一定的條件。在像北京見到的那種隨便的地下室就塞滿了年輕人的狀態，在這裡是不可能見到的。如果你硬來，最終你會被轉移到條件更好一些的監獄裡去住。

這裡是移民國家，不太可能難見到一個地方居民的多數是同姓的一個大家族。來自不同背景和來源的大家，生活在一塊地域裡，商量着辦事，各自按照能力出錢出力，大家共同享受美好的環境和生活。在這裡大家支付的是鈔票，獲得的是公共產品的供給。這裡顯然有個沒有說出來的要求：最低的經濟上的要求，你必須滿足！沒有人說，但是，卻是實實在在的存在着。

還有，在經濟要求之外，還有一個入鄉隨俗的問題。如果你只是有錢買了房子，在這裡住不遵守這裡的習俗，那些不成文的，像良好的草坪，安安靜靜的環境這些類別的小事，你也會住不下去。比如，你的前院的雜草太多太高沒有定期修理，那麼，你不僅會讓鄰居們感覺不開心，很可能還會因此收到罰單。當然，如果你特別有錢，不在乎這些懲罰也因此置之不理，最終，你可能會被不開心的鄰居們趕走的。

記得很久之前聽到一個故事：來自香港的移民不太習慣有草坪的住房，也覺得維護費用支出太委屈，於是就很聰明的將前後院鋪上了水泥，乾乾淨淨，整整齊齊，結果遇到了麻煩。美國人講究的是生活的品位，良好的環境是高端生活品位的基礎。你的自由是在不影響他人的感官的條件之下。 

再回到抑制房價的問題上。如果你在一個學區買房又不住在那個學區，你支付地產稅來支持學區的學校建設和治安管理，也不是壞事。當然，你空着房子，讓很多想搬進來享受好學區的美國佬，不得不承擔更高的房價，他們自然會不高興。但是反過來看，如果一個地方的房價上漲有限，你炒房最終也是沒有價值的，就像我所住的地方。這裡的學區很好，朋友的兩個女兒在我們的公立學校畢業，前後三四年，都進了哈佛，這樣的結果你不可以說它不好。確實，學區在很多年一直被州里根據某種標準化的考試結果衡量，作為優等類。即使如此，有沒有地產稅，對於你的炒房行為應該不會有太大的影響。在這裡買房子的人，基本上就是為了住。當然，你可以說，我買下再出租？這樣做的結果，不是很好。我曾經合計過，覺得不是很合算的投資途徑。

但是，如果你是在硅谷那樣的房價快速上升的地區買房，出租收租金，和賺取房價上漲的差價，也不是不可以。我就知道有這麼做發大財的朋友。雖然那裡的房價和我們這裡的比貴的要死，但是，長期而言，他們那裡的房價漲的還是快很多。我們這裡的房價幾十年不漲，甚至還要下跌，你怎麼個炒法？

與期望通過地產稅來壓低房價的“理想”相反，很多市都強制性要求一個地基的地皮的最小面積。從這裡向南，新建房子（別墅）的最小占地面積不得低於七英畝，大約有四十幾畝地，在國內人們恐怕可以在上面建出幾棟大樓來！看得出，大家的動機是抑制所在地區居住的人口數量，住戶規模，而不是讓房價低一點。房價過低對於大家並不意味着就是好事！

所以，一句話，用地產稅來抑制房價，是不理性的，應該也難成功。當然，如果你藉機多撈點稅款來肥自己的腰包，那就是中國特色了。 

強調一下，這裡的學區好壞，是基於標準化考試之後，取得合格的比例為標準，而不是基於高分的比例，也不是和其它學區比較上哈佛這類大學的人數和比例！後者估計是不少學費昂貴的私立學校所在乎的，最終為的可能還是多撈錢。

美國強調的是普及教育和對這種教育實現的結果，要求最差的不應低於特定的水準。精英教育是在普及教育之上自動自覺產生和延伸出來，是個人和家庭選擇的結果，不是公立學校教育的目標。所以，為了輸送更多的學生到常青藤而相互競爭，在美國的公立學校應該是看不到的。

具體的細講比較複雜，普通的人也沒有明白細節的必要。 

簡單地說，一幫人選擇住在一個叫做“市”的地域，先講好，下一個年度大家願意在學校、治安方面花多少錢，然後就基於這個數字來計算大家的分攤，分攤的數量基於你的收入和所住房子的市場價值，都是一些非常透明的參數指標。對了，在這裡，逃稅的估計也有，但是比較難也應該是比較少。這也調節了公平的力度。

如果後來大家多數的人覺得需要更多的開支，或許是因為通貨膨脹，或許是因為教師工會要求給自己的會員漲工資，不論什麼，大家基於法律條款來投票，結果能夠被各方接受的，就按部就班走下去。不能的，那些覺得不願意接受的，就會選擇其它的手段來達到目的，像教師們選擇的罷課什麼的。在這裡，工會擁有不公平的優勢，會欺負人讓自己的人占便宜。但是有一點不會發生：有人掛羊頭賣狗肉，想通過忽悠多收點稅款，然後給公務員多發年終獎這樣的事情，在這裡很難成功。你有那個念頭估計都不行。群眾的眼睛是雪亮的！真真切切。

在這裡玩貓膩是很難的。在我自己所住的地域，也見識過幾位公務員因為貪污而被送進監獄，懲罰的嚴重比對殺人犯還厲害。這點恐怕也是國人難以理解的。同時，你估計也不能想象出，為什麼美國人更習慣於守規矩吧。還是制度性的原因使然，更是習慣性使然。

那些人所貪污的那點錢，和我所聽說的，他在中國的同級同僚相比，真的是很可憐。

至於對地產稅的計算，也不完全是基於房價，而是有一個很複雜的分類。我一直也沒有真正的搞明白，也懶得去搞明白。只是知道，它和房價之間有一個比較穩定的近似比例關係。在我們這裡，通常是接近房子市場價值的百分之二。我在這裡已經住了快二十年。

在金融危機這樣的經濟衰退之後，如果你覺得自己房子的市價跌了，你可以和郡里討價還價，很多時候你可以如願以償，搞點減免。負責徵收地產稅和本地（Local）收入調節稅的是郡，這樣做估計也是因為效率的需要。屬於州和聯邦的部分，則在報稅時和對方結清。在這之前，你每月支付一點，基於你的估計，年底時多退少補，如果欠缺的太多，你估計還得付點利息。

來自地產稅和“本地”的收入調節稅，有很小的一部分是得上交的，被用來幫助郡機構的運轉。這就像孩子在外面打工，時不時的回家吃點，蹭點，上交一定的小比例，也是應該的。美國人使用簡單的直接手段，沒有中國人的，一方面說別客氣，另一方面眼睛又在盯着你帶來的禮物的價值。在相互之間的猜測之中，浪費了大量的時間和精力。

但願說了這許多，對大家理解美國的地產稅有點幫助。細節性的東西，得請教美國公共財政方面的專家。稅種的選擇，收取的辦法，不同稅種之間的搭配，是門很複雜的學問，而且，使用的效果好壞，還與所伴隨的行政管理結構有很大的關係。不可以也不應該隨便比較。

稅收來自於民，應該用之於民！這才是最關鍵的一點。地產稅的徵收是為了滿足居民的使用需求，不是為了再給居民頭上強制性的加一個緊箍咒，敲你一筆。

中國政府的地產稅，明目張胆就是一個額外的調節稅，有意敲你一筆，沒商量！自然也一如既往的，沒有回報，你還無處伸冤！

歡迎大家轉載，但請註明來源和作者。我反對肆無忌憚的亂收稅！特別是這收了很多之後再收的地產稅，不管名義上是什麼！

2017年2月15日於美國俄亥俄州伊利湖畔。