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怎么比较买房好还是租房好 2009-01-05 19:38:42

乐维

买房好还是租房好,这是一个老题目了,很多人都写过这类文章,今天我也来凑凑热闹。长期以来,买房比租房划得来的理论占压倒优势。理由是:租房的钱都丢到水里了,买房却除了付利息,其余付了本,很多年下来,房子是你的了;买房增值,等于免费住了房还赚了钱;利息免税,每年省很多税钱;等等。结论:买房比租房好。

不过近来由于房价疯长,而租金却只是微幅上升,逐渐有一些文章开始讨论是不是租房比买房划算的问题来了。一些人认为,在房价与租金的比值超过一定的比率,则租房可能更划算。这些文章拿出了数据,比以前仅仅定性地讨论买房与租房的优劣要进步多了。但还没有在定量比较买房与租房。比如买房到底比租房省多少钱?增了多少值,省了多少税?怎么去计算?原因可能是很难找到租房与买房的可比点,进行准确计算就更加困难。像买房的首付款不一,贷款的期限不同,利息千变万化。而且每年付息还本比率是不一样的,开始几年付的大部分是利息,慢慢利息份量下降,还本分额增加。算起来非常复杂,还要用高级一点的计算器。令人头大的计算使得用定量来比较买房与租房,变得让人摸不着头脑。

很多人对能省一美元或者几毛钱的coupon很有兴趣,不厌其烦地天天收集,每年可能省下个几十上百美元。但在买房上动咎可能省下几千,或可能损失上万的买卖却不花时间研究,或搞不清楚。结果检了几个芝麻,丢了大西瓜。为什么会这样呢?不知是有意还是无意,那些华尔街的人将房地产交易里的计算搞的很复杂,让本来数学就不好的美国人一头雾水,算不清楚,只好听他们的了。

其实买房与租房成本的比较是可以简化算出来的。近年来华尔街那些聪明的脑袋发明了很多新的金融产品,他们因此发了大财,也因此毁了自己,害了别人。不过有些东西理论上还是蛮有用的,像“零首付+只付息“贷款(0 down payment, interest only mortgage),用它来比较买房与租房却是简单易行的。 因为零首付+只付息贷款买房,与租房结果一样,钱都“丢到水里了”。具有可比性,而且计算简单。让我们用它来算算买房与租房的成本比较。

假如你想买一栋$40万的房子,用零首付+只付息贷款。如果是6%的利息,每年的要付2.4万利息(40x6%)。如果你付$5000地产税,你贷款利息加地产税一共是2.9万。假设你的联邦加州税一共是30%的税率,减去这免税部分,你实际付2.9x70%=2.03万。零首付的情况下,你必须买房屋保险(home insurance),如果你买$2000 房屋保险。假如每年需要$500的维修费。最后你买房的成本就是:$20300+$2000+$500=$22800/年,相当相当于$1983/月。

我不是税务专家,上面的利率也都是假定的,只是为了显示如何计算。你可以咨询会计师,根据你的实际情况,得到适合你的准确的利率,算出你的准确成本。想要说明的是,这里只需算大帐,因为房价动咎上万美元的波动(这在下面我们还要讨论),你精确到几美元完全没有必要,也没有意义。粗略的估算就可以比较买房好还是租房好了。

如果房价稳定不变,按照上面的计算,每年租这样一栋房子的钱要是比$22800多,就是买房划算;如果比这低,就是租房划算。对于那些租公寓的人,虽然便宜多了,但你却牺牲了居住条件,所以并不具有可比性。只有租同样的房子,才有可比性。我们习惯租用$1000$1500租公寓房,而不习惯用$2000美元以上的租金租Town House 或独立房。其实只要划得来,为什么不能租独立房呢?从现在的房市看,每个月$2000美元在很多地方可以租到一栋很好的Town House,或者独立房。因为那些卖不掉房子的房主大部分都乐意将房子租出去,而想租独立房的人很少,所以租金高不上去。除了纽约市那样的地方,你很容易花$2000或稍多一点钱就可以租到很好多独立房,比花$14001500挤在一个小的公寓舒服多了。

有人说,假如我可以down pay 20%,那我不就不需要付那么多的贷款利息了?这是对的。具体算法如下:还是那栋40万的房子,20%down payment 就是8万。但是你要知道,假如你不买房,这8万美元起码可以放在银行吃利息。你将这8万放入银行CD,一般每年平均4-5%(现在只有3%或更低),每年平均你可以得到3-4千的利息。这是down payment 的损失。不过因为你有20%down payment, 你可以不买房屋保险, 你可以节省$2000 如果还是6%的利息,贷款32(8万已经down pay), 利息是3.2x6%=1.92万, 加上5千地产税,2.43万。30%的税,你实付70%。算下来,大概你实际上要付的是1.7 (2.42x70%)。加上因为down pay的钱不能吃利息的损失(3500,进入成本)500维修费,最后大约是$21000/(17000+3500+500)。比没有down pay的成本低了$1800。这里只算了利息部分,你多付的本金不用算,因为和租房比较就是用付贷款利息的部分和租金比较才有意义。

这是房价不变的情况,但是房价几乎都在波动。尤其近年来,波动甚大。这种波动都在每年几万甚至十几万的变化,相对于买房与租房比较的好处在每年几千美元来说,实在是太大而更显重要了。这也是为什么我们只需要算大账的原因。

房市跌了很多了,目前还在跌。如果房价还要跌,用$22800租那栋40万的房就划算了,你等一两年再买就省大钱了。假如你在$22800租不到那样的房子,即使你出更高一点租金租房子,等待房价进一步的下降,也比现在就买要划算。比如你用$28000租那栋40万的房(或运气好的话能租到卖价为45万或50万的房),这要比原来的$22800每年多花$5200。根据大部分专家的预测,房市还有10%的下降。当然专家们在近年来的预测房市中基本上是错得多,对得少。假如这次他们不是很离谱,或者我们相信他们是对的。那么40万下降10%,就变成$36万了。下降的4万远远高于租房多付的$5200。你推迟一年买房就等于省下了3.48万美元(4 - 52)。你在没有降低居住条件的情况下,以$5200美元的代价将风险交给了房东,换来了房价的可能大幅度的下降。

所有这些和实际情况会有偏差。尤其房市的走向,地域不同则有很大不同。这就要你考验你的判断力了。其实只要有足够长的时间,常识往往要比一些眼花缭乱的理论正确。比如常识告诉我们,房价有涨就有跌。但华尔街的精英们却发明了让房价永远涨的理论和产品,而且连续十几年的大涨,几乎让人们相信房价永远不跌。不然不会有那么多人涌入房市。但是最终华尔街不但坑了别人,也几乎把自己给葬送了。

自从2001年股市崩溃,我就觉得这个世界没有什么专家了。这次的金融风暴和房地产泡沫,更加说明了这一点。投资专家的话只能做参考,因为你信了他们,亏了钱,还是你自己买单。当然他们亏了,也可能还是你买单。这次华尔街bailout, 不就是我们纳税人出钱吗?不管愿不愿意,你自己必须做自己的专家。专家们常常无意或有意将计算搞得很复杂,结果大家都不懂,只好听他们的了。

我就常常自己估算,简单,清楚,而且更加可靠的。

(以上仅供大家参考)

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