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来自美国居委会的信件(1) 2010-05-22 20:01:12
多年前买了一栋带地下室的二层独立小楼,是三年新的二手房,位于城市北部郊区的所谓“中产阶级”的一个新式社区。这是一个纯粹的住宅区,数百栋房子全是带有开放的前庭后院的独立小楼,而我家的后院,还有一片与邻居的后院相连的天然树林。于是,我根据小区英语名称的谐音,私下里给小区取了个好听的名字“惠林屯”。

温暖的欢迎信

二月初搬进新居,收到的第一封信件是来自居住小区惠林屯的“Homeowners Association”的来信。这是一封令人身心温暖的欢迎信。信中说道:“某某先生和太太,欢迎你们搬进惠林屯,成为我们这个大家庭的一员。”接着简单介绍了一下小区的情况,并对我们将在小区开始的新生活表示了祝福。落款是当时的主任,他的姓名、地址与联系方法。信后,还有一张表,列了一些与生活密切相关的机构和公司的电话,如小学、中学、煤气公司、电话公司、自来水公司等等。有些生活服务项目还提供了可供选择的数个公司,如电视公司就有卫星电视和有线电视两种,垃圾清理公司也列了三家供挑选。这些信息对新搬进来的住户是很重要的。                

“Homeowners Association”,直译为“屋主协会”,其领导班子理事会称为“Board of Directors”,这就是人们常戏称的“美国居委会”了。居委会的大名,过去在中国是如雷贯耳。不过我本人除去在农村插队的那些年,基本都是住在机关大院里,没与街道居委会的大伯大妈们直接打过交道。但是相关的故事听了不少,有令人感动的,也有令人喷饭的,更有令人头疼的。没想到如今在美国,第一次当上“屋主”,就自然而然地成为居委会的下属成员了。只是,我们的顶头上司也是一些退了休的美国大伯大妈们吗?心里不免嘀咕。想着美国的议员、市长等无论民意代表还是政府官员,在公共场合对老百姓都有一副和颜悦色的亲民姿态,想必那那居委会的领导们也不例外吧。于是又有了些莫名的期待,等着看那居委会的领导们上门来“访贫问苦”、嘘寒问暖的情景。

例行的收费通知信

一星期过去,左邻右舍的都陆续见过并认识了,仍不见居委会领导大驾光临,倒是又来了一封信。看来居委会的领导很喜欢发公文(信件),这个最初的印象被以后的事实证明了。如果说“中国居委会的会多”,套用一下就是“美国居委会的信多”。信件是惠林屯居委会与居民之间最主要的联系方式。
  
我注意到这封信和上封欢迎信一样,虽然是在我家的邮箱里出现,但都没有贴邮票,说明是有专人送来的。这封信是面向屋主协会全体成员的,事实上是一交纳小区年度管理费的通知。由于我们在办买房手续时已经交纳了此项费用,所以,此次交费一事对我们来说可以忽略。但先后两封信都是屋主协会的来信,引起了我的好奇。我不由翻出当初房屋转手时前房主留给我们的一些文件,从中找出了一份关于惠林屯小区情况的文件,虽然有几十页,里面还尽是些生涩的法律词汇,却也不得不硬着头皮啃读下去。
  
原来,我们这一小区是于1996年正式开发的,当时就由开发商注册成立了小区的屋主协会。随着新房一片片落成(最晚的一片建于1998年),房屋一栋栋地销售出去,新屋主们一个个地加盟,开发商在屋主协会的份额也越来越少,直至全部退出,最后权力移交给了由全体居民直接投票选出的新的也是真正的居民委员会领导班子。领导班子成员两年一任,采取竞选制,可以连选连任。所有的成年居民都有选举与被选举权,但投票时只限于一房一票。领导班子里有主任、副主任、秘书、财务、固定财产管理、园林管理、体育活动、成员联系(即组织委员)、社会活动等等,职务还不少呢,不过所有人都是义务劳动,不取报酬,其中许多人都有全职工作,有的还是企业家和相当高职务的专业人士。他们热心社会活动,愿意为自己所居住的小区居民服务,同时也是为自己和家庭创造更美好的环境而自愿奉献自己的业余时间。当然,也不排除有人想从中得到历练,从而为将来走上政坛打基础。其实,有不少美国的各阶层政治人物就是在社区居委会里开始起步,一步步地扩大影响而成功的。

据说全美国共有二十几万个独立的屋主协会,其中大部分是像惠林屯小区的屋主协会这样的专门管理某一特定住宅小区事务和服务该小区居民的团体。当然,不同地域和不同小区的屋主协会的具体操作方式略有不同,其作用和权利也有所不同。有的小区是由专门的物业管理公司来管理的,要承担管理人员和保安人员的薪酬,或者各种设施比我们小区还要齐全与豪华,如有室内体育馆和高尔夫球场等,因而小区住户所交的管理费用就会数倍甚至十几倍于我们小区。

但还有一些是专门为房主提供各种相关服务和信息的服务机构也冠名“屋主协会”。例如成立于1994年的全美屋主协会(American Homeowners Association,简称AHA),号称为美国最大的屋主协会团体,其成员横跨美国五十个州,但不限于是否房主,只要对房屋有兴趣,交纳会费都可以注册成为会员。AHA本身并不做具体的营业,但它通过与成千上万的与房屋相关的公司、商店等的联系,向成员推荐介绍,成为工商业与房主们之间的中介,使之互利互惠,而它也会从中收取一定的手续费用,所以,已经带有一定的商业营业的成份。
  
美国的居委会还有另一种形式叫做“Community Association”,直译是社区协会,也有些街坊会的性质。一般来说社区协会的成员比清一色的屋主协会要复杂,其中可能还包括一些商家店铺、公司或其它机构。它运作的方式与屋主协会有些不同,但协调社区关系,发展创造一个良好的社会环境的愿望和努力是基本一样的。不过也有些“Community Association”实际上就是小区的“Homeowners Association”,只不过叫法不同罢了。
  
居委会虽然不是一级行政机构,可也算是美国社会自治的一个基层单位。可别小看我们惠林屯的居委会领导班子,它可是握有惠林屯小区的财政大权,而且还与我们居民的生活有着千丝万缕的联系。这我是慢慢地才体会到的。
浏览(7533) (0) 评论(8)
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文章评论
作者:岑岚 留言时间:2010-05-25 05:18:49
谢袁泓到访。
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作者:袁泓 留言时间:2010-05-24 06:51:15
同意shuimu2的说法,现在大多小区的屋主协会是mandatory,本人在购屋选择上偏向于没有屋主协会的房子,这样少些约束.有的小区规定车道不能停车,一定要停在车库,如果选择有屋主协会的房子事先应了解一下有关的规定.
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作者:岑岚 留言时间:2010-05-23 13:19:08
shuimu2:你的解释就更详尽了,对我的文章进行了补充。衷心感谢。
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作者:岑岚 留言时间:2010-05-23 13:12:53
谢谢昭君帮我解释。确实,屋主协会与物业管理是两回事。有的屋主协会有物业管理的职责,如我们小区;有的没有,如昭君所说的condo和Townhouse,还有一些特别高级的住宅区。
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作者:shuimu2 留言时间:2010-05-23 13:04:47
屋主协会不完全是屋主自发的,说自治可能更合适。如果最早建小区时建商决定成立屋主协会,那屋主协会就是mandatory的。后面的屋主不管什么时候买房都必须加入。如果最早没有,后来成立,那就不对所有屋主有约束力,成了自愿的了。事实上屋主协会有很大的权力。有些小区建设可能会持续很多年,换几个建商,后面的建筑设计通常都要屋主协会批准。太便宜的或风格不一致的房子不会通过。小区内哪个房子要改建,房子的保养有问题等等他都要管。纽约的高级公寓房子买卖买主都要经屋主协会审查通过。曾经有过尼克松因水门事件下台后想买纽约的公寓被拒绝。因为业主们认为他名声太臭不愿与他为邻。还有什么地方一个人把房子漆成什么颜色,业主协会不通过。双方都是一根筋,打了多年的官司花了几十万,比房子都贵了。谁输谁赢没记住。总之业主协会的权力应该是有法律保障的,目的就是保障小区房地产的价值。我的第一个房子社区没有业主协会,虽然省了年费但因为人管理感觉很乱而且最终对房价不利。
Management company是业主协会雇来管理小区的。一般业主的年费也是Management company收取和管理的,但要向业主协会报账。公共设施的维修是他们雇的。如果业主协会认为Management company管得不好或服用太高就会换公司。
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作者:昭君 留言时间:2010-05-23 07:06:57
正如博主 所说 ,Homeowners Association 是居民自发组织的,和 property management company 不是一回事,后者有点像中国所谓的“物
业管理公司”,帮物主管理一些 maintenance,并收取服务费用。一般似乎是condos and townhomes 使用这种服务的比较多。当然还有一些帮人管理出租房屋的(物主不在当地,或者不能亲自管理,托给物业公司帮助管理)
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作者:岑岚 留言时间:2010-05-23 06:44:37
胡说:谢谢到访。你说的问题我目前可能无法写,我没有这方面的调查和亲历。我们小区是自己管理的。我后面会有我们小区居委会的财务方面的介绍。
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作者:胡说 留言时间:2010-05-23 05:14:45
你能写点Homeowner Association和Management Company之间的关系吗? 特别是小区的财经与Management Company之间的关系.
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