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汪 翔  
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炒房案例之一:南京 2012-01-12 05:22:34

靠炒房发财,是中国经济发展初期,给那些有钱并且敢炒的人一次独特的机会。接下来,是不是还有靠炒房发财的机会?个人觉得,估计会有,也应该会有。但是,想有当初那样的闭着眼都能够大发横财的机会,恐怕难。这次的国家调控,将会给有准备的人一个难得的进入机会。什么时候应该进入,怎么样进入,就是一个颇有学问的事情了。

有一点我不是很明白:这次的房市调控,到底是暂时抑制了对房子的需求,还是就此大面积消灭了不少的泡沫需求?此前购买房子的消费者中间,曾经有不少的投机客,这部分估计被消灭了不少,那么,那些真实需要的部分,又到底有多大,多少被暂时性的抑制了呢?

如果这后一部分比较大,那么,调控后期就是很好的投资地产机会了。

下面是一篇关于南京人炒房的故事,算是一个难得的案例,供我们学习。

 

附录:南京人如何炒房

 

一部《那些年,我们一起追的女孩》,让海峡两岸的7080后,陷入集体怀旧的热潮。渐渐步入而立之天的我们,开始感叹自己懵懂的青春,而错过的美好,总期望在电影的自省中,还能抓住一点青春的尾巴。

我们总在最好的年纪,遇见一些最好的人,却自己的犹豫和畏惧,而错失了最好的时机。即便懂事后再试图挽回也只能如镜花水月,任它溜走。

这就像“炒房”,错过了最好的时机,只能留下遗憾。即便再次回头,匆匆加入“炒房”行列,也已经“时不待我”,面目全非。我们总是项目前人成功的“炒房”例子,但他们的模式已经无法模仿,只能在过往的或成功、或失败的例子中,总结而自省,才能在下一次的机遇悄悄来临时,紧紧抓住,不留遗憾。

 

2005年炒房 换来一套豪宅加奔驰

回想当初的“炒房”经历,叶萍(化名)说再也不可能有那样的好时机了:“当时不仅房价低,还有7折利率,而且买房首付2成就可以。”

叶萍口中“好时机”,是2005年到2010年。到这5年中,叶萍抱着最初的28万元,先后转手3套房,最后不仅攒到了给自己自住的房,还成功“炒到”奔驰车一辆,成为身边人口中的“奔驰姐”。

 

河西精装房4年翻一倍

“最早买的房子,要追溯到2005年,当时河西的房子精装修在5000多元/平方米,比现在江北房价还低。”叶萍说,自己最初手上只有不到10万元,但当时足以买下河西的一套精装修小户型,“当时总价28万元,用10万付了首付。”

不过由于房屋总价低,因此并没有给她造成太大的压力。“这套房子手上握了4年后,2009年,以55万元的价格卖了。”叶萍说,虽然55万总价不高但是对于她来说,当时纯收益也净赚近一倍。

 

首赚40万为两套房做首付

“还完贷款后,还有40万左右。我决心40万还是投资到房地产上。”叶萍把40万元分成2份,作为两套房的首付,正式加入‘炒房’行列。叶萍买下了套房,分别是世茂滨江新城和卢龙山庄:“当时就打算好,一套买来自住,一套用来投资。”

“买下的这两套房,我都拿到7折的贷款利率,可是一共160多万元的贷款,还是让我倍感压力,最多时候每一个月还贷将近1万元。”叶萍说。

 

“投资房”半年换来奔驰车

“其实买卢龙山庄时,已经是尾房了,距离交付的时间很近。因此2009年才买下卢龙山庄的叶萍,在拿到新房钥匙后,2010年初就立刻出手:“从买到卖前后不到半年时间,但是从买时的90多万,到卖时的130多万元,不但把投资房的贷款还清,还净赚超过30万元。”

“等我把卖房卖出去后,国家政策已经陆续出台“国十条”等条例。”叶萍说,“虽然身边也有些人劝我可以将净赚的30万再继续入市买房,但我已经感受到政策风向的变化,决定就此收手,不再“炒房”。

30万元的“炒房”收益,她也选择买了奔驰车:“利好现在都已经不复存在,‘炒房’成本提高,我已经决定收手了。”

 

2010年炒房一套江北房 2年亏了16

洪玲(化名)清楚地记得,自己买房那一天,是2010416日:“因为签完购房合同的第二天,‘国十条’就颁布了,我的房子几乎是从买的那天起就开始跌价,现在已经跌了超过10万元。”

洪玲只能用“杯具”两字形容“炒房”经历:“当初买房人还是捧着钱排队。我们也是托了人,才能抢到一套房子,如今降价16万,还是没法脱手。

 

还贷的钱成了“炒房”资金

“这是我第一次‘炒房’,就被套牢了。”说到“炒房”,洪玲感叹都是“阴差阳错”:“2010年底,我打算把手头的一套旧房子脱手,可以卖到50万,加上手头的积蓄,刚好够给儿子的房付全款。”可是买家由于一时没能付款,因此儿子的婚房洪玲还是选择贷款40万元:“当时的计划是,只要旧房子一脱手,就把卖房的钱补上。”

洪玲买到新房后的一个月,旧房子也顺利脱手,但此时的房价,却改变了原本的还贷计划:“河西的新房买时只要10800/,可是没过几个月,价格已经攀升到16000/平方米,升值空间迅速。”洪玲似乎看见了买房的“甜头”,于是动起了“炒房”的念头:“与其把手头的50万余款给银行,不如做‘炒房’资金还能赚点钱。”

 

降价16万卖房求“解套”

“因为可以有内部折扣,加上地段还不错,所以江北江畔明珠广场地图的房子几乎成了投资“炒房”的唯一侯选。”2010416日,洪玲和同事兴奋地签下了买房合同,盘算着房子未来的涨幅。没想到第二天,对房产进行调控的“国十条”就颁布了。

去年10月,新房总算交付,可是她一点也高兴不起来:“从拿到钥匙的那天起,我就在中介开始挂牌。”为了尽快脱手,洪玲只能按照售楼处的新房报价卖房:“售楼处均价只有7400/平方米,我挂牌也只敢挂83万元,亏了近16万元。”尽管如此,洪玲说依旧是问的人多,真正想买的却一个没有。“现在想想看,真是后悔,如果当初不去“炒房”而选择还贷,也不至于如此狼狈。”洪玲说,现在不但自己和同事的钱被讨牢,自己还在还另外两套房共8000/月的贷款,压力巨大:“现在只想把房子脱手,亏本卖都无所谓,先把还贷压力解决了再说。”

 

2011年炒房 高手也被套牢

“去年出手买房,大概是我‘炒房’史上投资最失误的选择。”说到去年入手的房子,李学兵(化名)说,自己几乎是在去年最高点的时候,买了这套房子:“买了快一年,房价不涨反降,每平方米还跌几百块,现在资金都被房子套牢。”买“刚需盘”遇“限购令”在周围熟人眼中,李学兵一直是“炒房”高手,“不过去年‘炒房’,却让我到今年都无法解套。”

李学兵说的,是去年在江北大盘天润城地图买下的一套“刚需房”:“购买价7800/平方米,面积90平方米,是刚需买房人最青睐的房源,未来也好出手。”

为了省去贷款利息,李学兵决定一次性付款70多万买下房子。“去年春节买房后,房价还一度上涨到9000多元/平方米,当时觉得这套房子一定买值了。正当李学兵信心满满时,一个突然的消息让他担忧起来:“去年219日,南京“限购令”细则公布,市场气氛一下变得紧张起来。”

 

买房一年资产缩水被套牢

“从‘限购令’开始公布后,身边不少人都认为,房价肯定会跌。”李学兵说,也是从那时开始,原本身边一些准备出手的买房人,也都选择持币观望:“很明显地感觉到市场在逐渐变冷。”

“最初我还经常跑到售楼处看看,或者打电话问问房价是否在降。”李学兵说,售楼员最初还安慰他房价迟早会反弹:“每一次问到的房价我都记录下来,眼睁睁地看着房价从9000/平方米,跌进‘8’字头,再降到8500/平方米以下,楼盘的折扣幅度也在逐步加大,房子越卖越便宜。”

“最近一次问价格,折后均价已经低于7700/平方米。隔了一年房价不升反而降了100多元/平方米,资产直接缩水超过1万元的,也是我这么多年‘炒房’经历中最失败的一次。”李学兵说,虽然价格降得不多,但是70多万的资产却被牢牢地套在房子上:“去年年底,江北新房已经开到5000多元/平方米。如果那时候出手,升值的空间更大,就算不买房,做其他投资都是赚的。”

李学兵说,由于房子要到今年年底才交付,在此之前,他只能选择等:“但愿到年底时市场能出现好转迹象,到时候能尽快出手就算解脱了。”

 

(资料来源:炒房客:有人赚得豪宅加奔驰 有人两年亏16万,20120112日金陵晚报)

 

浏览(3776) (0) 评论(1)
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文章评论
作者:逍遥津 留言时间:2012-01-12 10:37:57
说到投资房地产,国内很多人的作为还真不能用"投资"二字来形容,楼主在此用"炒房",是非常恰当的。

买来了房子不出租,就这么空着,无法以房养房,也就很难做到长期持有。这样就𣎴得不完全指望巿场的短期行为。这种投资方法在大巿朝上走时,手中有房的人,来回折腾,确能大赚一笔(其实不来回倒卖,一直保持原有的房产,並不时将多余的资金加码入巿,也一样赚大钱,如果不是赚得更多的话)。当大巿走跌时,甚至只是持平一段时间,这些炒房人,尤其是大玩家或资金不足者,就会因为心理压力和房贷压力而感到吃不消,被迫亏损清仓。

国内这种"击鼓传花"般的房产游戏,和拉斯维加斯大赌场差不多,咱还是在外看看就好,为赢者喝彩,为亏者同情(不忍加油)。

如果一定要猜测一下国内房产走势的话,我觉得大掉的可能性不大,中央调控的手(政策)一松,房产阶格没准还能升一升。因为农民进城的"域巿化"过程仍末完成,预计在末来的十五年内将有三亿两千万人口从乡村移往城巿,这将是人类历史上最大规模的迁徙行动(不得不如此,因为人口是全世界五分之一,而可耕地只有百分之七)。刚性需求太大,䢖房赶不上买房,限制老百姓买房投资(空房持有)就成了政府不得不去做的一件事了。估计在二线城巿,尤其是有出租机会的话,买房投资也还是有机会的。
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