看谁还要跳火坑？

            ——影响未来房价的几个决定性因素

          余不洁

房市显然是一个具有中国特色的问题，往往超出已有的各种理论的限制和经济学家的想象，以至于每每出人意外。微观的情况的确很难预料，毕竟各种因素都可能影响房价，但是，有几个宏观的因素却是决定性，而且不会因短期的政策和个人主观好恶的影响而改变，这些因素实际上决定了未来房价的基本走向。住房毕竟不是一般的消费品，理应从长计议，至少也要考虑未来十年、二十年以后的情况吧。

一、社会结构

关于中国的社会结构，已经有社会学家给出了非常清晰的定义，那就是比金字塔结构还严重的倒丁字结构，这是中国最基本的国情。在这个结构中，底下的那一横占了人口的60%以上，他们收入接近，处境相似，基本上位于温饱状态。这些人可能需要城市住宅，但缺乏基本的购买力。所以，目前的房市仅仅是那不足40%人口中的一部分人在支撑。他们中的相当一部分人只是担心存款贬值而买房，甚至是买许多套，这些人的行为掩盖了房市的真相。相当数量的房子只是当作财富沉淀了起来，完全没有发挥住宅的效果。从财富的角度看，当然是越多越好；作为住房，天大的富豪也只能享受一套，多余的就是浪费。

二、消费结构

目前，中国农村地区家庭花在食品上的钱（恩格尔系数）大约是40%，即便如此，这还是以极低的生活质量为前提的，如果按照健康的饮食标准，保证必要的肉蛋奶的消费量，农村地区的恩格尔系数肯定不止于此。再加上其他必须的花销，农民家庭是不会有多少积蓄的。他们要在城市买房，必须节衣缩食、压缩其他消费甚至是牺牲健康，数亿农民工和他们的家庭的景况大约如此。如果想让这些百姓在城市定居，国家必须给予巨额补贴，或者提供免费的公寓。

三、人口结构  

目前，中国的人口结构呈倒金字塔结构，老人比例远远高于儿童。六十多年来，人口出生有三个台阶，从三千万到两千万，到八十年代后的一千多万，不久的将来，可能只有几百万。如果出生率不发生重大改变，未来35年中国人口可能减少数亿人，其规模足以空出数省，到那时，不知道将有多少城市和乡镇成为废墟。如果你的房产处在可能被遗弃的城市，便意味着无数钞票化成灰烬。就是位于一个人口正在明显减少的城市，其多余的住房也将有价无市。如此规模和速度的人口衰减在人类历史上尚无先例，无疑属于中国特色的重大问题，尤其值得提早应对，从战略上有所取舍。

四、生产结构  

至今，中国作为世界加工链的最底层，基本上还是在依靠劳动密集型产业支撑经济，考虑到我们的国情，恐怕很长时间内，还得依赖劳动密集型产业。这种情况下，人们必须向大城市集中，才能找到工作机会。不过，这样的产业结构只能利用青壮年劳动力，相当多的人恐怕还等不到进入50岁，便被淘汰下来。这些人在如此短的工作年限、以如此低的收入是否有能力在城市买房安家？对于相当多的人而言，可能还没有积攒下首付的款项便面临被淘汰的局面了。

现在，中国的人均住房面积不仅已经超过亚洲所有经济强国，甚至也超过了绝大多数欧洲强国，这在中国人均收入和人均GDP大大低于发达国家的情况下，尤其不同寻常！显而易见，房地产的畸形发展已经过多地透支了国家和个人的经济潜力。

那些认为奇货可居、想日后大赚一把的人，应当首先看清基本的国情——每个阶层的消费都同质化，对于中层，每家都有几套房，消费水平相似，你想把房卖给同层的人，可能性几乎不存在。底层需要住房，但是，他们根本没有购买力，中层想卖房子给底层，那可得撞大运。今后，随着人口的快速减少，肯定会有大量住宅空闲，个人指望囤积住宅来保全财产显然是缺乏远见的行为。随着政府开支的不断增加，征收房地产税是今后几年政府必然的选择。到那时，拥有多套住宅的人，可能要赔的倾家荡产。

说句大实话，大多数人来到城市是为了工作、挣钱，而不是度假和养老，除了个别风景优美的消费城市外，对于大多数地方，住房不能脱离其他产业单独发展，想单单靠房地产推动经济无异于缘木求鱼。万万不可为了眼前的利益贻害后世，留下难以挽回的遗憾。地方政府特别是中小城市的政府如果不去想办法培育各种新型产业吸引人口，而继续打土地开发和房地产的注意，如此自欺欺人，最终一定会输得连遮羞布都剩不下。

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