前兩天我以“美國房市誰騙了誰？”為題寫了最近的買房經歷，有網友在我的博文後留言，對short sale提出疑問和不同看法，正準備答覆時，讀了網友怡然的文章“ 誰是美國房地產泡沫的最深受害者？”，更讓我覺得有必要把我對short sale的一知半解寫出來，起個拋磚引玉的作用，大家一起討論，也許對那些因房市泡沫陷入困境的朋友，以及正考慮買房的朋友有些幫助。 早就知道short sale的房子買賣不好做，幾個月前看了一棟short sale的房子，感覺不錯，於是給了offer。那房子有兩個貸款，一主一次，很快接到答覆，主貸銀行接受了offer，開始做手續。可之後便沒了音訊，等了很久，W告訴我們，offer被次貸銀行拒絕。原來，主貸銀行拿到我們offer便做分贓安排，買方代理3%，賣方代理3%，次貸銀行得一千，其餘全歸主貸銀行。次貸銀行急了：一千？這連做手續的人工都付不起，虧本的買賣，不干！得，白白讓我們等了這麼久。 這次買房接觸了這個越南人，讓我對short sale長了不少見識。這越南人可不是一般賣房者，他讀書時學的是工業工程，後來改行做realtor，前兩年因賣房業績顯著，被那家公司提拔為他所在分部的broker. 顯然這人在房地產界幹得如魚得水，深喑其道。他賣自己房子時走了與眾不同的路，他的房子從未放在房市上，只是告訴了W這樣的同行，給他省了一筆listing fee，也免去了打掃布置的麻煩。而他自己則把精力集中在和銀行的談判上，這談判歷時十七個月，結果是他不但免了一身債，信譽還不受影響。 按照越南人給的提示，我在網上查了一下，把他的過程基本弄明白了。 許多人不願把自己的房子short sale，主要是怕影響信譽。讓我們先看看信譽是怎樣算出來的，貸款最常用是FICO score，它由三部分組成，每部分各占三分之一。第一部分是付賬單歷史，有沒有拖款欠款，拖多久，欠多少次，欠了多少。第二部分是你所有債額，包括貸款和信用卡沒付的款項。第三部分則是一個混合體，包括你在銀行開了多少賬戶，有多少信用卡，每個賬戶信用卡開了多長時間，等等。短時間內申請多個信用卡會降低你的信譽分。一般來說，foreclosure 會使信譽分下降200分以上，而short sale這兩個字本身不會在credit report上出現，一般貸款銀行用的術語是paid – settled, 這會使信譽分下降50分以上。有人在short sale之後又自掏腰包給銀行把損失彌補上， 不一定非要補100%，可以和銀行協商，只要盡力，銀行就會在credit report 上填paid as agreed，而不是paid – settled, 信譽分可以絲毫無損。 short sale並不是房主想做就可以做的，必須事先爭得銀行同意。如果銀行認為房主的確無力支付貸款，才會開這個綠燈。一般人會在short sale前就停止付月供，來證明自己無力還貸，可這樣的做法使房主的信譽分在short sale前就被大打折扣。所以不少人說short sale對信譽影響很大，這一點不奇怪。 如果想short sale又不影響信譽，那就要一直按時付月供，同時收集各種材料來證明無法繼續付貸：離婚，生病，失去工作，甚至要回國海歸，都是很好的理由。要想辦法讓銀行相信，如果不short sale，接下來只能是foreclosure，那樣銀行的損失會更大，房主要求short sale替銀行找買主，這是給銀行幫忙。既然是幫忙，銀行就要有所回報，不要別的，只要在信用報告上註明paid as agreed 就行。 這辦法說起來容易，做起來可不那麼簡單，這需要極強的談判技巧，和極大的耐心，越南人這麼精明還用了十七個月的時間，用他自己的話說：it is all about negotiation。一般的房地產經紀並不知道這裡面的竅門，連經驗豐富的W都不懂，因為他的客人都是用辛苦錢買房的老實人。我在網上查到有一些專門幫人做short sale的專家網站，想做short sale還是應該找懂行的人幫忙。 這些都是從越南人的談話和網上得來的信息，不一定準確，不對的地方請大家指正。 作為short sale房子的買主，我們倒是悟到了一些買房技巧：short sale的房子給了offer不一定拿得到，所以可以同時給幾家offer。一般聽到回音已是有效期之外，可要可不要，主動權在我們手裡。另外，給offer時留些餘地，許多short sale的房子有兩份貸款，買房的錢大部分落到主貸銀行手裡，次貸銀行拿不到合理的價格就會拒絕offer，那時可以再修改offer，給次貸銀行加些錢，不需很多，但一定要註明這筆錢給次貸銀行，否則主貸銀行會毫不客氣地把這錢收了去。 現在房子價格很低，這是個買房出租的好時機。要不要買出租房我們有過兩點考慮：一是不要給自己增加經濟負擔，月供越少越好，哪怕房子租不出去也不致影響日常生活。二是不給自己找太多麻煩。聽到不少買出租房的朋友抱怨，遇到挑剔的房客，房主常常跑去給人家修這換那，成了房客的奴隸。還有人遇到不付房租又賴着不走的房客，只好將其告上法庭… 這些麻煩聽着我就頭大，所以還是找個有經驗的人幫忙管理。當然這是題外話了。 | 
