前两天我以“美国房市谁骗了谁？”为题写了最近的买房经历，有网友在我的博文后留言，对short sale提出疑问和不同看法，正准备答复时，读了网友怡然的文章“ 谁是美国房地产泡沫的最深受害者？”，更让我觉得有必要把我对short sale的一知半解写出来，起个抛砖引玉的作用，大家一起讨论，也许对那些因房市泡沫陷入困境的朋友，以及正考虑买房的朋友有些帮助。 早就知道short sale的房子买卖不好做，几个月前看了一栋short sale的房子，感觉不错，于是给了offer。那房子有两个贷款，一主一次，很快接到答复，主贷银行接受了offer，开始做手续。可之后便没了音讯，等了很久，W告诉我们，offer被次贷银行拒绝。原来，主贷银行拿到我们offer便做分赃安排，买方代理3%，卖方代理3%，次贷银行得一千，其余全归主贷银行。次贷银行急了：一千？这连做手续的人工都付不起，亏本的买卖，不干！得，白白让我们等了这么久。 这次买房接触了这个越南人，让我对short sale长了不少见识。这越南人可不是一般卖房者，他读书时学的是工业工程，后来改行做realtor，前两年因卖房业绩显著，被那家公司提拔为他所在分部的broker. 显然这人在房地产界干得如鱼得水，深喑其道。他卖自己房子时走了与众不同的路，他的房子从未放在房市上，只是告诉了W这样的同行，给他省了一笔listing fee，也免去了打扫布置的麻烦。而他自己则把精力集中在和银行的谈判上，这谈判历时十七个月，结果是他不但免了一身债，信誉还不受影响。 按照越南人给的提示，我在网上查了一下，把他的过程基本弄明白了。 许多人不愿把自己的房子short sale，主要是怕影响信誉。让我们先看看信誉是怎样算出来的，贷款最常用是FICO score，它由三部分组成，每部分各占三分之一。第一部分是付账单历史，有没有拖款欠款，拖多久，欠多少次，欠了多少。第二部分是你所有债额，包括贷款和信用卡没付的款项。第三部分则是一个混合体，包括你在银行开了多少账户，有多少信用卡，每个账户信用卡开了多长时间，等等。短时间内申请多个信用卡会降低你的信誉分。一般来说，foreclosure 会使信誉分下降200分以上，而short sale这两个字本身不会在credit report上出现，一般贷款银行用的术语是paid – settled, 这会使信誉分下降50分以上。有人在short sale之后又自掏腰包给银行把损失弥补上， 不一定非要补100%，可以和银行协商，只要尽力，银行就会在credit report 上填paid as agreed，而不是paid – settled, 信誉分可以丝毫无损。 short sale并不是房主想做就可以做的，必须事先争得银行同意。如果银行认为房主的确无力支付贷款，才会开这个绿灯。一般人会在short sale前就停止付月供，来证明自己无力还贷，可这样的做法使房主的信誉分在short sale前就被大打折扣。所以不少人说short sale对信誉影响很大，这一点不奇怪。 如果想short sale又不影响信誉，那就要一直按时付月供，同时收集各种材料来证明无法继续付贷：离婚，生病，失去工作，甚至要回国海归，都是很好的理由。要想办法让银行相信，如果不short sale，接下来只能是foreclosure，那样银行的损失会更大，房主要求short sale替银行找买主，这是给银行帮忙。既然是帮忙，银行就要有所回报，不要别的，只要在信用报告上注明paid as agreed 就行。 这办法说起来容易，做起来可不那么简单，这需要极强的谈判技巧，和极大的耐心，越南人这么精明还用了十七个月的时间，用他自己的话说：it is all about negotiation。一般的房地产经纪并不知道这里面的窍门，连经验丰富的W都不懂，因为他的客人都是用辛苦钱买房的老实人。我在网上查到有一些专门帮人做short sale的专家网站，想做short sale还是应该找懂行的人帮忙。 这些都是从越南人的谈话和网上得来的信息，不一定准确，不对的地方请大家指正。 作为short sale房子的买主，我们倒是悟到了一些买房技巧：short sale的房子给了offer不一定拿得到，所以可以同时给几家offer。一般听到回音已是有效期之外，可要可不要，主动权在我们手里。另外，给offer时留些余地，许多short sale的房子有两份贷款，买房的钱大部分落到主贷银行手里，次贷银行拿不到合理的价格就会拒绝offer，那时可以再修改offer，给次贷银行加些钱，不需很多，但一定要注明这笔钱给次贷银行，否则主贷银行会毫不客气地把这钱收了去。 现在房子价格很低，这是个买房出租的好时机。要不要买出租房我们有过两点考虑：一是不要给自己增加经济负担，月供越少越好，哪怕房子租不出去也不致影响日常生活。二是不给自己找太多麻烦。听到不少买出租房的朋友抱怨，遇到挑剔的房客，房主常常跑去给人家修这换那，成了房客的奴隶。还有人遇到不付房租又赖着不走的房客，只好将其告上法庭… 这些麻烦听着我就头大，所以还是找个有经验的人帮忙管理。当然这是题外话了。 |
