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老冬儿的博客  
疏懒常潜水,兴来偶提笔。世事不多议,山川入话题。  
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买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (下) 2011-01-13 14:19:20

买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) ()

陪审团一共有12名陪审员,另外还有四名候补陪审员。候补陪审员必须参与整个审讯过程,为的是以防万一,如果陪审员发生意外,比如生病或者有紧急事件,不能继续下去,候补陪审员马上就可以顶上。但在最后的判决阶段,候补陪审员就不能参预了。对于民事诉讼,无论任何指控,陪审团里12人必须要有9人通过才能成立。而犯罪案则要求12人全部通过才能成立。法官在判决中完全没有任何权力,只负责主持审判庭和回答陪审团的法律问题。

我们这些陪审员被关进一个有饮料有厕所的房间讨论判决,除了商定的休息和吃饭时间,任何人不能擅自出入。法官把判决书交给了我们,厚厚的一迭。其中有四项对被告违约的指控:1) 违反合同;2) 买卖不诚信;3) 粗心失误; 4) 故意隐瞒房屋的问题。每一个指控由多个问题组成。最后的判决是落实到卖方需要出多少钱赔偿买方的损失。

由于庭审期间陪审员之间不能有任何关于案情的交流,当判决讨论开始时,憋了这么多天的话便一下子释放了出来。12名陪审员里有10名都是女性,可以想象说话的欲望有多高。第一天大家随便聊案情,每个人的话都像开了闸门的水,哗哗地放了出来。会议室里一片喧闹,谁也听不清楚其他人说的是什么,结果除了推举出了一位干过四次陪审的人作领导外(FOREMAN),什么也没有完成。

第二天是个星期五,审讯已经快两周了。大家都很想快点结束,不想下周再来这里。我们推举的这位领导虽然有多次当陪审员的经历,却不是一个很好的会议主持人。大家聊天她也跟着聊,不加控制和引导,任由每个人津津有味地讲述自己的买卖房子经历。如果继续这样下去,只能是议而不决,浪费时间。看看情况不妙,这样泡下去下周还得再到法院来,那还不要命,我实在是忍无可忍了。于是只好出手“夺权”。名曰夺权,当然是夸张之语,其实也就是帮帮这位领导主持会议,钉住每个陪审员,要大家对着每项指控依次表态。当然表态时各自可以说明作出这个决定的理由,但不能漫无边际的聊。好在大家都想尽快结束判决,都很配合,这样就快多了。

大家的共识是50万元赔偿显然是狮子开大口,因为没有足够的证据证实房屋的问题都是由卖主造成的,但是硬木地板的问题,卖方确实应该负责任。对于“违反合同”的指控,绝大多数人都认为双方都有责任,卖方为什么不作房屋检查?尤其是从买方的房屋检查报告已经知道地板可能有问题,为什么不作进一步的检查?另外,“故意隐瞒”的指控也不成立。卖方 (被告) 给大家的印象是他们很为自己修建的这个房屋而自豪,甚至主动邀请买房见面,这是一般的卖主做不到的,所以陪审员都不认为他们是在故意隐瞒。这里我要解释的是,陪审员作出判断时,除了逻辑推理,很多时候是凭自己的感觉。如果其中的一方在某事上没有讲实话,陪审员有可能就不信他/她说的所有的话语。原告索赔的数目那么大,再加上他们那么匆忙买房,连自己该做的功课都没有做,搬进去以后才来找卖主的麻烦,很难说服陪审员们。

剩下的关于买卖不诚信和粗心失误的指控,绝大多数人都同意。我自己虽然同情被告,不喜欢原告,但从逻辑上来分析,也不能说服自己被告没有责任。他们填表的错误不可能完全是因为不知情。所以在诚信上确实有问题。

最后大家僵持在被告赔偿的数目上。12人中有七人认为应该赔偿重修整个房屋地板的费用,二人认为被告一分钱都不该赔偿,二人(包括本人)认为应该各自付一半,也就是说被告只赔偿一半的地板费用,还有一人坚持要被告赔偿地板和屋顶。我之所以认为各自负一半费用是因为地板之事原告也有责任,他们为什么在知道地板可能有问题的情况下自己不做房屋检查?由于任何判决必须要有九票通过才算通过,只好开始协调。在我反复说明了自己的观点后,两位认为卖方一分钱都不该赔偿的陪审员中有一位同意让步到各自付一半。这样还是不解决问题,继续僵持着,都不愿意再作让步。看这情形,那七位认为应该赔偿整个房屋地板的人开始做我的工作,他们说原告除了地板外,还要花很多钱修补其他问题,如像起居室屋顶漏水等等,所以原告实际上已经承担了责任。听他们这样要说,也有些道理。再说我们必须立足于找出解决问题的办法,该妥协之时也得妥协,洋人有句话:If you can't beat them, join them. 于是我同意改变立场。这下有了八票。还差一票。这一票好难啊,剩下的四人全都不让步,尤其莫名其妙的是那位坚持要卖方赔偿地板加屋顶的人,本来只要她同意让步问题就解决了,但这位女士坚决不妥协。僵持一段时间后,谢天谢地,又有一位只同意赔偿一半费用的人放弃了她的立场,同意让被告赔偿八万六千刀地板装修费。达成协议后,大家都很高兴,一看时间,下午4点钟,还来得及向原告被告宣读判决结果。

宣读判决书后,被告什维拉太太当即就流泪了。是啊,在花去了那么多的钱雇律师之后,还得赔偿原告八万六千元,当然伤心。原告的律师也一脸不快,显然是觉得赔偿太少。我们只能说:我们已经尽力了。

此事让我总结了几点买卖房屋的注意事项:

买房要注意的:

1) 要尽量避免购买物主自己修建的房屋,尤其是注意的是修建房屋的电工是否有执照。若是无照操作,最好不要碰那样的房屋。

2)自己一定要花钱雇人来做房屋检查,最好不要用与卖主雇用的相同的房屋检查公司。

卖方要注意的:

1) 签字前一定要仔细阅读所有相关文字。这条听起来好像是废话,但事实上很多人并不做仔细阅读。

2) 填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时应遵循宁多勿少的原则,凡是知道的信息都要填上。以避免任何潜在的问题。

(全文完)

买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (上)

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浏览(10183) (0) 评论(24)
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文章评论
作者:老冬儿 留言时间:2012-06-13 12:27:46
蜜蜂好!谢谢你的留言。其实加州也有规定,“建筑过程中的每一步骤都必须有市政府专门部门派人检查和批准才能进行下一步”;卖方也确实得到了批准的。但他们填表签字时没有完全根据事实,所以才留下了隐患。

我去你的其他网站看到了你画的画,画得真好,果然是个大画家。
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作者:花花蜜蜂 留言时间:2012-06-12 17:27:24
这是法律不健全造成的官司。

在我居住的州,不会发生这样的事——过户公司(title company)需要所有文件:

私人可以建筑自己居住的房屋,但是必须雇佣有执照的建筑工;

建筑过程中的每一步骤都必须有市政府专门部门派人检查和批准才能进行下一步;

房屋产权交易必须经过过户公司签署所有文件被律师看过并且当场签字公证。

有这样一个机构帮助处理不会发生交易欺诈的事情,因为房屋检验是必须要有执照的检验师作为而且要提交文件的。

如果购买(as it is)买方没有理由找麻烦。

他们收取费用在房价5%左右由买方付费。

蜜蜂是在买卖中学习来的没有什么麻烦。

麻烦往往是自己找来的。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-14 10:17:02
大侠,不错,陪审制度也不是十全十美,只是相对公正而已。陪审员之间肯定会相互影响,互相妥协,否则没法判案。如果遇到意见很不一致,又不能协调解决,会拖很长。照我看来,最主要的问题是在于陪审员的选拔是否具有代表性。以后若有时间,我会就此再补写几句。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-14 10:16:05
多思,谢谢你一路替我喝彩!你说得极是,老美大多数都很能侃,开会常常议而不决。我曾经修过项目管理课程,了解到美国因为开会而浪费的钱财数目不小。从那时起,就学着开会要卡时间,严格照会议的AGENDA进行。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-14 09:37:19
在水,确实很累人。这么多年来我已经习惯了每天上班的第一件事就是喝茶,要不然一天都犯困。在法庭上却不敢喝茶,因为不能擅自离庭上厕所。那个困劲啊,难受死了。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-14 09:34:18
谢谢五彩跟踪阅读。

原来夏子说的是这事,很受安慰!:-) 我现在可不敢随便假定博友的性别了。好在网上写作,性别不那么重要,网上交友,也只要义气相投便可,对吧?
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作者:瀛洲大蟹 留言时间:2011-01-14 07:23:34
学习了。紧跟老冬儿上了堂买卖合约须知和民事法课。

不过,英美普通法系中的Jury制也不是完全公正的。好像陪审团的成员最后关键时刻可以相互影响。O. J. Simpson一案就是一个实例。
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作者:多思 留言时间:2011-01-14 05:52:46
好精彩!不仅介绍了整个案例,同时也介绍了美国民事诉讼的大致走向。真是有价值的普法文章。其次,坚决支持你的主动“夺权”!参加老美的一些会议时常常会产生厌烦,那就是各说各的;务虚太多;缺乏民主集中。导致时间的白白浪费!感谢分享!
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作者:在水一方 留言时间:2011-01-14 00:20:09
整个审讯过程,冬儿要听那么多的陈述,供词,辩解的,最后还要做一个公正的判决,真不容易.陪审员是长知识的过程,也挺累的人.咱在你这学着点就好了.
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作者:夏子 留言时间:2011-01-13 22:57:40
象在写小说讲故事,俺也听得明白,好象也学到了一些知识。回冬儿上一篇有关“犯错误的问题?",把你可搞糊涂了,,我在万维,好几次把男同胞当作女同朐,闹出了一些笑话,看到你也把那信新天地愽友认作女性,所以在偷笑。
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作者:五彩 留言时间:2011-01-13 22:01:22
有意思的经历,长见识了。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-13 21:32:04
欢乐颂,谢谢你的支持,挺感动的。顶你的“歪诗”!
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-13 21:30:37
谢谢阿妞捧场。谢谢你的“三好”批语!读过你好些精彩的政论文,很欣赏你的文风和思辩。咱不是特别政治挂帅的人,所以对指点江山的文章一般不敢留言,得藏拙不是? :-)

谢谢你点醒(醍醐灌顶哦)。果然,我怎么完全没有描述法官?真正是旁观者清!现在来补好像有点晚了。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-13 21:28:55
晓竹,文章太长,多谢你们跟读和评论。

莺歌,哈哈哈(咱这个共产党员得打假)!
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作者:欢乐颂 留言时间:2011-01-13 21:06:02
精彩,故事太精彩了!憋了一小时后,“即兴”附歪诗一首。

初中陪审员,枯坐八九年。
公婆皆有理,买卖自无欢。
激动竞放水,无奈终夺权。
焉能不实信,赔它万八千。

嘿嘿,孔夫子面前卖文章,老冬儿面前...,你可别把我拍...
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作者:阿妞不牛 留言时间:2011-01-13 20:54:51
好文笔:脉络清晰,描述清楚简练生动;
好经历:被法官文官专家醍醐灌顶,被律师左右忽悠,被邻家大嫂们领导包围论东家长西家短,还能突出重围,快刀斩乱麻,坚持原则和稀泥,自己解放自己;
好案例:陪审员制度体现的欧美文化传统社会道德法制根基,以及实施实践的社会教育文化条件。

美中不足:如果能勾勒一下法官的某些关键具体引导就更完美了。

收缴下发俺的各位家人亲友学习讨论烟酒。做买卖,无论买卖什么,在没有陪审员的社会,都有皮扯,在律师多如牛毛的社会,就有得官司打哟。
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作者:莺歌燕语 留言时间:2011-01-13 19:58:21
这段经历有意思,不过冬儿立场不坚定嘛。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-13 19:41:02
阳光,谢谢!你讲得不错,文件是太多了,不可能一一细读。不过至少应该大致瞄瞄,以免漏掉了最重要的东西。

雁儿,谢谢你的飘扬。不瞒你说,这篇文章写得很费精神,主要是内容太多,讲起来罗嗦。所以什么“夺权”之类的东东都是为了加点 Flavor。:-)
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-13 19:39:46
是的,春阳。我也是怀着这样的信念才坚持下来的。多谢哈!

百草,谢谢支持!我们真的是尽力了。宣布结果时,我狠着心专门注意了一下原告被告的表情。有好几位陪审员告诉我她们都不敢看原告被告,怕看见他们难过的眼神。
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作者:北雁高飞 留言时间:2011-01-13 18:29:20
冬儿:原本枯燥的案子,经过你的生花妙笔,变得如此的趣味横生,写得真是太好了!
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作者:晓竹 留言时间:2011-01-13 18:25:28
很有意思的经历,让我们对陪审团制度有了更深的认识。
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作者:love阳光 留言时间:2011-01-13 16:48:13
你还真的当了一会儿领导啊!
你说“签字前一定要仔细阅读所有相关文字。”有一点困难!那么多页,那么长的条文,要一条一条的读?奥,卖糕的!
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作者:百草园 留言时间:2011-01-13 15:14:39
冬儿,挺有意思的经历,呵呵,你还夺了一把权,支持,要不就大家没完没了地侃大山了。我认为判的公正。
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作者:春阳 留言时间:2011-01-13 15:05:17
冬儿,谢谢提醒。这段经历真不错,哈哈。
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