买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (上) 去年(2010年) 10月下旬，我中了个“大奖”， 第一次被选中做陪审员。在这以前也收到过陪审职责 (Jury Duty) 的通知，但在第一轮电话候选就被剔除了。这次倒好，电话候选，法院待选，法官挑选，三轮筛选，轮轮都被选中，最后落得整整两个礼拜坐在法庭上听律师吵架。官司结束后，如释重负，回到公司上班时竟喜不自禁, 有如重生。列位看官别以为我在这里夸张，试想一下，每天坐在法庭上不言不语不能随意喝茶上厕所不能上网，即使听见律师在公堂上强词夺理都要双唇紧闭，不能出声，能不难受吗？当然“受苦”两周收获也不小，除了真正了解了美国的陪审制度，亲眼见识了银幕下穿黑袍的法官，听律师们对着法官一口一个“法官阁下”(Your Honor)，还享受了原告被告的恭谨。陪审团进出法庭时原告被告及其律师都要站立起来以示尊重。当然，最主要的一点就是知道了以后在买卖房屋时应该怎样避免官司缠身。 我参与审理的是一起买卖房屋引起的民事诉讼案。买方杰斯夫妇是原告，卖方什维拉夫妇是被告。杰斯夫妇于 2007年房市最高点时从什维拉手里花了125万刀买到一栋约3800平方英尺独立房。 买房时为了杀价，杰斯夫妇主动要求与卖方签署了“现状购入”(as is) 的条约，也就是说房屋按出售时的现状购入。令人难以置信的是杰斯夫妇在要求“现状购入”的同时，居然自己不舍得花钱雇人检查房屋，完全凭卖方的房屋检查报告 (Inspection Report ) 便轻率成交。搬进去不久，杯具就开始了。先是发现些小毛病，后来发现起居室的屋顶漏水，再后来家里的硬木地板又开始裂口，木板之间的裂缝宽得来可以容纳硬币插入，若要彻底修理，得换掉整栋房屋的地板。另外，地板和地基之间的空间 (Cross Space) 也发现漏水，淹成了一个浅池塘。经他们请来的专家进一步检查，这栋房屋在设计上似乎有毛病。但是，由于房屋是按“现状购入”(as is)， 诉讼就变得困难了。听到这里，不少人会说，既然是“现状购入”，就没有什么好告的，必须接受房屋的状态。也就是说该自认倒霉。 且慢，此事若是这么简单，也就没有这场官司了，所谓一个巴掌拍不响。在这场交易里，卖方也犯有错误。这栋房屋是什维拉先生亲手修建的。在修建过程中他不但自己没有建筑的执照，还雇用了好几位没有执照的建筑工和电工。另外，什维拉全家在这个房屋里居住三年期间曾经发生过两次漏水，损伤了硬木地板。卖出这个房屋之前，什维拉先生曾花钱请人来检查，发现硬木地板有问题，可能要花 5万元修理，尽管检查报告里说明硬木地板有问题，但在填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时，他却没有把这些问题填上。房屋情况表里专门有栏目询问房屋修建时是否雇用过无执照的电工，屋里是否发生过漏水，硬木地板有无问题等等，他们一概回答“没有”。这类错误共有10多处，很难想象完全是因为粗心大意造成。但是从什维拉夫妇与买方交往的历史来看，似乎又并不像是知道这房屋有严重问题而故意欺瞒。他们曾主动邀请买方去看房，并亲自带领买方参观这个房屋，什维拉先生也亲口告诉买方这房子是自己修建的，并提醒买方雇人再作房屋检查。 原告的诉讼包括两方面，一是控告 什维拉夫妇违章操作修建房屋，二是控告卖主没有如实填写房屋情况表，应该负违约责任。一共索赔五十万美元。 这其中包括更换硬木地板需要的八万六千刀。更多的费用是用于修补房屋漏水的问题。至于“现状购入”是否成其为官司的绊脚石，原告律师有着与常人完全不同的解释。照他的说法，“现状购入”是在了解所有的信息的情况下给出的价格，既包括房屋的外观评估，也包括那些表格里公开了的信息，所以应该更加小心的人是卖主，而不是买主。卖方提供的信息应准确反映真实的现状，否则应该赔赏买方的损失。这个解释让你跌破眼镜吧？我也一样。这就是律师的“辩才”。 审讯开始，双方的辩护律师先作一个开场讲话，然后请原告被告来对话。被告什维拉先生承认他在填写表格时候犯有错误，但却不承认是故意欺瞒。这里的一个重要的疑点是被告出售房屋的动机：被告是否早就知道房屋有严重问题才出售的。若是，则故意欺瞒的嫌疑较大。被告解释这个房屋本来是他们为自己修建的梦想房屋，准备长住。但搬进去后，他们的双胞胎儿子不能适应新学区，没有交上新朋友，郁闷之余只好关在家里打电动游戏，致使体重直线上升，有肥胖趋势，这才让他们夫妇痛下决心卖掉房屋搬回原住处。被告后来出示了这对双胞胎孩子的照片，以证实他们所说的属实。从照片来看这两个孩子在居住这个房子期间确实增重不少，都变胖了。至于究竟这是不是他们真正售房的原因，就取决于陪审员自己的判断了。 原告杰斯夫人长着一张精明的脸，一看就是个厉害的主，听她介绍是斯坦福大学学艺术的毕业生。家里购买房屋似乎都由她一人作主，出庭对质的也主要是她。她的丈夫杰斯先生在思科公司当部门经理，买房子这么大的事他居然毫不参与，完全任由太太折腾，如此“甩手掌柜 "，实为少见。杰斯夫人告诉了陪审团他们全家如何被新买的这个房子折磨得焦头烂额，听起来他们确实很让人同情。但被告律师却指出了她证词里有些前后不相符之处。被告律师并且指出在购买这栋房子之前，杰斯夫人除在加州还拥有另外一栋房屋外，已经在密苏里购置了九栋房屋。房市下跌后这九个房子都扔还给了银行，作为法拍屋。紧接着被告律师质问杰斯夫人是不是因为这个房屋的价格下跌了，想在获取赔款后将这个房子也交给银行作法拍屋，而赔偿所得的钱就揣进自己腰包。杰斯夫人当然矢口否认。不知怎么的，这点插曲让对我杰斯夫人的同情心大打折扣，觉得她做事的方式太有问题了。 之后便是证人出庭。花最多时间的是关于什维拉先生违章操作的指控。两边都有证人出庭。这些证人包括建筑行道的专家和政府官员。这些专家出庭的价格都不菲，高达 500刀一小时。各方证人给出的证词当然都是对自己那一方有利的，也就有了不少矛盾之处。要判断谁的证词更可信，得综和各方面的因素。首先是专家的信誉，另外再看他们能够从证词里面得到多少好处，会不会因为利益驱使而作假证。由于证词涉猎了太多的建筑专业知识，这部分听得我十分头疼。不过两周下来竟然学了些与建筑有关的东西，也算是意外收获。 起到决定性作用的是被告的证人，一位郡县 (County) 政府部门官员。据他说被告所在的郡县允许没有执照的人修建自住房屋，也允许修建自住房屋时主人雇用任何家人朋友，毋须执照。唯一需要有执照的是电工。除此之外，被告还出示了他们建房时政府检查合格的所有批文，说明他们没有违章建房。唯一不合法的是被告什维拉先生曾经雇用过无执照的电工。但因为房子里的电路没有任何问题，也就毋须赔赏。看过这些证实材料后，原告只好撤销第一个诉讼： 什维拉夫妇违章操作修建房屋。这样案情就变得简单多了。 这里值得一提的是两位律师在法庭上的表现，确实有高下之分。原告律师比起被告律师无论在材料的组织，还是法庭上的应变，都要逊色很多。原告律师虽然有多年经验，材料准备得也很充分，但是他讲话不严密，重覆甚多，常常让我听得犯困，而被告律师头脑清醒，反应迅速，问话犀利，应对自如，轮到他讲话我的精神头就来了，常在心里为他喝彩。另外，原告律师在堂上的风度也有些欠佳，情急之下有时控制不了脾气，甚至给人以咆哮公堂之感，起到了很负面的作用。虽然最后的判决是根据事实，律师的表现起到的作用也是不容低估的。 证词完毕后，即是陪审团裁决。这是一个中等长度的审讯。从开庭到证词结束将近两周。这期间陪审员不可以向任何人泄露案例，也不可以擅自上网查询有关案例的一切资讯。所有与案子有关的信息只能从法庭上获取。除此之外，在没有到讨论判决之前，就连陪审员之间也不能谈论任何与案例有关的话题。之所以这样规定，主要是为了避免陪审员受外部干扰，影响对案情作出客观公正的分析判断。当然，审判结束后案情就不再需要保密了，否则也就不会有这篇小文了。 (待续) 欲知判决结果，且听下回分解。 |
