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买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (上) 2011-01-11 16:45:28

买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (上)

去年(2010年)10月下旬,我中了个“大奖”, 第一次被选中做陪审员。在这以前也收到过陪审职责 (Jury Duty) 的通知,但在第一轮电话候选就被剔除了。这次倒好,电话候选,法院待选,法官挑选,三轮筛选,轮轮都被选中,最后落得整整两个礼拜坐在法庭上听律师吵架。官司结束后,如释重负,回到公司上班时竟喜不自禁, 有如重生。列位看官别以为我在这里夸张,试想一下,每天坐在法庭上不言不语不能随意喝茶上厕所不能上网,即使听见律师在公堂上强词夺理都要双唇紧闭,不能出声,能不难受吗?当然“受苦”两周收获也不小,除了真正了解了美国的陪审制度,亲眼见识了银幕下穿黑袍的法官,听律师们对着法官一口一个“法官阁下”(Your Honor),还享受了原告被告的恭谨。陪审团进出法庭时原告被告及其律师都要站立起来以示尊重。当然,最主要的一点就是知道了以后在买卖房屋时应该怎样避免官司缠身。

我参与审理的是一起买卖房屋引起的民事诉讼案。买方杰斯夫妇是原告,卖方什维拉夫妇是被告。杰斯夫妇于2007年房市最高点时从什维拉手里花了125万刀买到一栋约3800平方英尺独立房。 买房时为了杀价,杰斯夫妇主动要求与卖方签署了“现状购入”(as is) 的条约,也就是说房屋按出售时的现状购入。令人难以置信的是杰斯夫妇在要求“现状购入”的同时,居然自己不舍得花钱雇人检查房屋,完全凭卖方的房屋检查报告 (Inspection Report ) 便轻率成交。搬进去不久,杯具就开始了。先是发现些小毛病,后来发现起居室的屋顶漏水,再后来家里的硬木地板又开始裂口,木板之间的裂缝宽得来可以容纳硬币插入,若要彻底修理,得换掉整栋房屋的地板。另外,地板和地基之间的空间 (Cross Space) 也发现漏水,淹成了一个浅池塘。经他们请来的专家进一步检查,这栋房屋在设计上似乎有毛病。但是,由于房屋是按“现状购入”(as is) 诉讼就变得困难了。听到这里,不少人会说,既然是“现状购入”,就没有什么好告的,必须接受房屋的状态。也就是说该自认倒霉。

且慢,此事若是这么简单,也就没有这场官司了,所谓一个巴掌拍不响。在这场交易里,卖方也犯有错误。这栋房屋是什维拉先生亲手修建的。在修建过程中他不但自己没有建筑的执照,还雇用了好几位没有执照的建筑工和电工。另外,什维拉全家在这个房屋里居住三年期间曾经发生过两次漏水,损伤了硬木地板。卖出这个房屋之前,什维拉先生曾花钱请人来检查,发现硬木地板有问题,可能要花5万元修理,尽管检查报告里说明硬木地板有问题,但在填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时,他却没有把这些问题填上。房屋情况表里专门有栏目询问房屋修建时是否雇用过无执照的电工,屋里是否发生过漏水,硬木地板有无问题等等,他们一概回答“没有”。这类错误共有10多处,很难想象完全是因为粗心大意造成。但是从什维拉夫妇与买方交往的历史来看,似乎又并不像是知道这房屋有严重问题而故意欺瞒。他们曾主动邀请买方去看房,并亲自带领买方参观这个房屋,什维拉先生也亲口告诉买方这房子是自己修建的,并提醒买方雇人再作房屋检查。

原告的诉讼包括两方面,一是控告什维拉夫妇违章操作修建房屋,二是控告卖主没有如实填写房屋情况表,应该负违约责任。一共索赔五十万美元。 这其中包括更换硬木地板需要的八万六千刀。更多的费用是用于修补房屋漏水的问题。至于“现状购入”是否成其为官司的绊脚石,原告律师有着与常人完全不同的解释。照他的说法,“现状购入”是在了解所有的信息的情况下给出的价格,既包括房屋的外观评估,也包括那些表格里公开了的信息,所以应该更加小心的人是卖主,而不是买主。卖方提供的信息应准确反映真实的现状,否则应该赔赏买方的损失。这个解释让你跌破眼镜吧?我也一样。这就是律师的“辩才”。

审讯开始,双方的辩护律师先作一个开场讲话,然后请原告被告来对话。被告什维拉先生承认他在填写表格时候犯有错误,但却不承认是故意欺瞒。这里的一个重要的疑点是被告出售房屋的动机:被告是否早就知道房屋有严重问题才出售的。若是,则故意欺瞒的嫌疑较大。被告解释这个房屋本来是他们为自己修建的梦想房屋,准备长住。但搬进去后,他们的双胞胎儿子不能适应新学区,没有交上新朋友,郁闷之余只好关在家里打电动游戏,致使体重直线上升,有肥胖趋势,这才让他们夫妇痛下决心卖掉房屋搬回原住处。被告后来出示了这对双胞胎孩子的照片,以证实他们所说的属实。从照片来看这两个孩子在居住这个房子期间确实增重不少,都变胖了。至于究竟这是不是他们真正售房的原因,就取决于陪审员自己的判断了。

原告杰斯夫人长着一张精明的脸,一看就是个厉害的主,听她介绍是斯坦福大学学艺术的毕业生。家里购买房屋似乎都由她一人作主,出庭对质的也主要是她。她的丈夫杰斯先生在思科公司当部门经理,买房子这么大的事他居然毫不参与,完全任由太太折腾,如此“甩手掌柜",实为少见。杰斯夫人告诉了陪审团他们全家如何被新买的这个房子折磨得焦头烂额,听起来他们确实很让人同情。但被告律师却指出了她证词里有些前后不相符之处。被告律师并且指出在购买这栋房子之前,杰斯夫人除在加州还拥有另外一栋房屋外,已经在密苏里购置了九栋房屋。房市下跌后这九个房子都扔还给了银行,作为法拍屋。紧接着被告律师质问杰斯夫人是不是因为这个房屋的价格下跌了,想在获取赔款后将这个房子也交给银行作法拍屋,而赔偿所得的钱就揣进自己腰包。杰斯夫人当然矢口否认。不知怎么的,这点插曲让对我杰斯夫人的同情心大打折扣,觉得她做事的方式太有问题了。

之后便是证人出庭。花最多时间的是关于什维拉先生违章操作的指控。两边都有证人出庭。这些证人包括建筑行道的专家和政府官员。这些专家出庭的价格都不菲,高达500刀一小时。各方证人给出的证词当然都是对自己那一方有利的,也就有了不少矛盾之处。要判断谁的证词更可信,得综和各方面的因素。首先是专家的信誉,另外再看他们能够从证词里面得到多少好处,会不会因为利益驱使而作假证。由于证词涉猎了太多的建筑专业知识,这部分听得我十分头疼。不过两周下来竟然学了些与建筑有关的东西,也算是意外收获。

起到决定性作用的是被告的证人,一位郡县 (County) 政府部门官员。据他说被告所在的郡县允许没有执照的人修建自住房屋,也允许修建自住房屋时主人雇用任何家人朋友,毋须执照。唯一需要有执照的是电工。除此之外,被告还出示了他们建房时政府检查合格的所有批文,说明他们没有违章建房。唯一不合法的是被告什维拉先生曾经雇用过无执照的电工。但因为房子里的电路没有任何问题,也就毋须赔赏。看过这些证实材料后,原告只好撤销第一个诉讼: 什维拉夫妇违章操作修建房屋。这样案情就变得简单多了。

这里值得一提的是两位律师在法庭上的表现,确实有高下之分。原告律师比起被告律师无论在材料的组织,还是法庭上的应变,都要逊色很多。原告律师虽然有多年经验,材料准备得也很充分,但是他讲话不严密,重覆甚多,常常让我听得犯困,而被告律师头脑清醒,反应迅速,问话犀利,应对自如,轮到他讲话我的精神头就来了,常在心里为他喝彩。另外,原告律师在堂上的风度也有些欠佳,情急之下有时控制不了脾气,甚至给人以咆哮公堂之感,起到了很负面的作用。虽然最后的判决是根据事实,律师的表现起到的作用也是不容低估的。

证词完毕后,即是陪审团裁决。这是一个中等长度的审讯。从开庭到证词结束将近两周。这期间陪审员不可以向任何人泄露案例,也不可以擅自上网查询有关案例的一切资讯。所有与案子有关的信息只能从法庭上获取。除此之外,在没有到讨论判决之前,就连陪审员之间也不能谈论任何与案例有关的话题。之所以这样规定,主要是为了避免陪审员受外部干扰,影响对案情作出客观公正的分析判断。当然,审判结束后案情就不再需要保密了,否则也就不会有这篇小文了。(待续)

欲知判决结果,且听下回分解。

 

买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) ()

浏览(3295) (1) 评论(21)
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文章评论
作者:老冬儿 留言时间:2011-01-12 20:50:51
谢谢晓竹!
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作者:晓竹 留言时间:2011-01-12 18:05:45
静候下文。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-12 15:47:54
五彩,谢谢!等我讲完之后你给评判评判。
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作者:五彩 留言时间:2011-01-12 08:48:19
有意思, 静听下文,俺也要当陪审员了。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-12 07:52:19
谢谢多思,你们听明白了我就高兴。很快就该你上任表演罗。:-)
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作者:多思 留言时间:2011-01-12 06:26:09
太精彩了!简直像是在观赏电视连续剧或法庭辩论的现场直播。赶紧端一张板凳,静听下回!!!
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-11 21:40:42
夏子,咱现在来改专业肯定晚了。你说我犯了和你一样的错误,指的是什么?费了好一阵的脑仁也没想明白。:-)


恩湄,你真行,去之前做了如此充分的准备。我完全是糊里糊涂地跑去,指望着人家不要我。没想到事于愿违,我也就只好随遇而安了。
你们那里怎么要等三年?我们这里只等一年。短期内我希望不要再做,太花时间了。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-11 21:35:49
谢谢新天地的褒奖!故事的确有些复杂,我真怕讲不清楚,还好你听明白了。

今天听叶子喊天地兄,楞是吓了我一跳,这错误也太大了,抱歉哈。我家领导从不问津情爱小说,害得我以为所有的男公民都是这样呢。:-)
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-11 21:31:39
在水,下文就是判决了,我会尽快贴出。谢谢关注!

转悠,偶尔干一次陪审还是很长见识的。两个星期的确长了点,还好我们公司继续给我发工资。若遇上像辛普森那样的案子就惨了,拖上一年半载,没有收入,每天只靠政府补助的十几块钱,要养家的人很具体的。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-11 21:30:54
百草,大多数情况下都只轮上电话候选。不过你虽然躲过了上次,还有下次呢。:-)

雁儿,保密确实也包括我先生。为此他还郁闷了一阵子。:-)
这篇文章是你提醒我写的,终于写完了,向你道声谢哈。
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作者:老冬儿 留言时间:2011-01-11 21:30:20
莺歌,我现在肯定不会透露结果,共产党员,说不招就不招。:-)


阳光,参加了陪审团后,我对律师这个职业有了新的看法。这么说吧,至少我不适合干这个。
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作者:恩湄 留言时间:2011-01-11 20:59:07
冬儿,你这陪审员做得值,收获不小哇,写得很精彩。大概因为这是大案,陪审员要左一轮又一轮地选。我去年六月也不幸被选中,一锤定音,提前俩月告知,必须履行职责,至少一天,多则三天。结果到了那天,庭外等俩小时,没见着被告原告及他们律师的面,人家案子就了结了。唉,那些做陪审的条条匡匡全白读了,然后得一纸证书证明这次陪审职责已履行,下次再轮到,至少三年以后了。
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作者:夏子 留言时间:2011-01-11 20:57:52
嘻嘻,冬儿和我犯一样的错误...
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作者:夏子 留言时间:2011-01-11 20:56:11
“电话候选,法院待选,法官挑选,三轮筛选,轮轮都被选中,”

冬儿,如阳光说的,你将来或许真会去当律师呢。当一次陪审员可学到不少法律知识呢。真中大奖了。。
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作者:新天地 留言时间:2011-01-11 20:03:29
老冬儿,这么复杂的案情给你这么一讲怎么就简单了呢,你很会讲故事。

声明一下:我不是女的:)
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作者:转悠 留言时间:2011-01-11 19:56:04
全职当陪审,还不让上网,可别挑上俺啊(悄悄的祈祷一下)?期待下文。。。
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作者:在水一方 留言时间:2011-01-11 19:47:57
精彩故事刚开始,期待下文了....
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作者:北雁高飞 留言时间:2011-01-11 19:44:59
冬儿:“这期间陪审员不可以向任何人泄露案例”,这也包括你家先生?:-)

早知道你中了这个“大奖”,一直没见你吭声,以为你偷偷藏起来,不和大家分享了。:-)
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作者:百草园 留言时间:2011-01-11 19:04:37
冬儿,看的好精彩,待续了?等着呢。

去年,俺也被召唤过,根本没去,电话录音,原告被告握手言欢了,case没了。
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作者:love阳光 留言时间:2011-01-11 19:04:26
第一次读到“陪审员见闻录”,有意思!老冬儿再去学点法律,就可以当法官了。沙发被人占了,俺自己搬了个小板凳来呢!
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作者:莺歌燕语 留言时间:2011-01-11 17:05:29
等着哪。

看来冬儿会让被告赢了。
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【感念随笔 (一)】
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【感念随笔 (二)】
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· 岁月沉淀了美丽
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【偶议世事】
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【诗经研习】
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【轻松一笑】
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【诗友墨宝】
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【史地人物 (1)】
· 天使岛的震撼发现
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· 淘金旧事之四:淘金之旅(附旅游
· 淘金旧事之三:金山华工
· 淘金旧事之二: 49淘金者
· 淘金旧事之一:金矿的发现
· 查尔斯顿和美国南北战争第一枪
【行走北美(八):阿拉斯加】
· 新奥尔良的特色美食
· 阿拉斯加乘船出海-五言排律
· 阿拉斯加(5):名女人与狗
· 阿拉斯加(4):Kenai Fjords国家公
· 阿拉斯加(3):坐小飞机看大棕熊吃
· 阿拉斯加(2):风情印象篇(组图
· 阿拉斯加(1):两周自驾游(攻略篇
【行走北美 (七):2012西南之旅】
· (组图)约书亚树国家公园(Joshua
· 仙人掌国家公园(Saguaro NP)
· 大美SEDONA (组图)
· 感恩节的沙漠之旅(组图)
【行走北美 (六):2012 黑山科罗拉】
· 游落基山国家公园(七律)(多图)
· (组图)黑峡谷国家公园 Black Can
· 访恶土国家公园(组图)
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【行走北美 (五):优山美地】
· 优山美地(4):相约在冬季(组图)
· 优山美地(3):飞瀑的诱惑(图)
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· 优山美地国家公园的“秒杀”故事
· 缪尔的圣殿--优山美地国家公园
【行走北美 (四)】
· 乐极生悲的西雅图之旅(组图)
· 加州采风 (组图)
· 加州秋色也夺魂(图)
· 魔幻世界:奥林匹克公园的温带雨
· 火山湖公园露营小记(2):今夜星
· 火山湖公园露营小记(1):美丽的
· 火山湖公园深度游(图,攻略)
· 旧金山的鱼讯来啦!(鲱鱼, 图片)
· 父亲节的收获 (图)
【行走北美 (三):2010 黄石冰川】
· 冰川公园四日(4)(组图)
· 冰川公园四日(3)(组图)
· 冰川公园四日(2)(组图)
· 冰川公园四日(1)(组图)
· 黄石晨雾:真实与虚幻(图)
· 傻瓜机镜头下的大提顿 (Grand Te
· 想看野生动物吗?--“秘诀”分享 (
· 熊乡遭遇大灰熊 (多图)
【行走北美 (二):2006 大圆环之旅】
· 石化林公园的彩色荒丘(组图)
· 鲜为人知的世界奇观:梅莎维德
· 锡安 (Zion) 小忆:“情花”,窄峡
· 待月拱石下--拱石国家公园游记
· 徒步大峡谷 (下)
· 徒步大峡谷 (上)
【行走北美 (一):加州游记】
· 旧金山:你未必知道的景点(图)
· 金字塔湖(组图)
· 西部奇观:火山融岩公园 (组图)
· 死谷记游 (四)
· 死谷记游 (三)
· 死谷记游 (二)
· 死谷记游 (一)
· 加州的死海-莫诺湖(MONO LAKE)
· 仙斯塔山之缘 (二)
· 仙斯塔山之缘(一)
【生命旅程 (三)】
· 我所经历的第一次裁员
· 《二月的辛夷》出版了。感谢。。
· 外婆
· “噩耗”
· 今年的山火,那年的山火
· 当过模特儿的女秘书
· 纪念公公
· 最后一次同学聚会
· 母亲口中的文革故事
· 十三舍旧事之三:文革点滴
【生命旅程 (一)】
· 外公(下)
· 外公(上)
· 游泳池旁的追思会
· 赵婆婆
· 身边的歌星
· 外婆的味道
· 迷迷糊糊的童年
· 朋友嘉西的故事--婚姻如鞋
【生命旅程 (二)】
· 整理家谱
· 生命又回到了原点?
· 儿子学中文:武侠小说的影响
· 写给父母--儿子诗作
· 儿子学中文 (4)
· 儿子学中文 (笑话 3)
· 儿子学中文 (笑话)
【生活点滴(1)】
· 2012圣诞节的流水大餐 (组图)
· 美国人好像是在继续长胖 (短博)
· 关于中医:我也有话要说
· 治疗胆囊炎的一剂灵方
· 超级大月亮:我也拍了照
· 两头翘的鞋,闪了我的腰
· 刚拍的:天狗吃月亮(组图)
· 护肤的六大错误
· 回国淘来的宝 (图文)
· 一个简单有效的养生方法
【生活点滴(2)】
· 天,它们对猫狗有毒!
· 游船上看飞机,精彩!(图)
· 一个亲身经历的意念力故事
· 吃野菜引发的“疑案”
· 尼泊尔奶茶
· 猫咪,我们回来了!
· 真是个巧日子
· 母亲节,喝稀饭(有图)
· 好险,我开着车居然睡着了!
· 2013年春节零零散散记几笔(组图)
【生活点滴(4)】
· 新冠后,不能喝牛奶了!
· 2023: 成都生活见闻(2)
· 2023:成都生活见闻(1)
· 母亲新冠:生死几分钟
· 2022:成都取消核酸检测后
· 2022:艰辛回国旅程(回蓉日记)
· 毒堇,苏格拉底之死,其他
· 疫情三年,又逢春暖
【生活点滴(3)】
· 山林邂逅:老绅士,女诗人
· 二针后,回归啦!
· 打了第一针疫苗
· 新冠治疗的旧药新用
· 野餐, 后院,变数
· 疫情中的大发现
· 宅家近三周(旧金山宅家令延长了
· 宅家,宅家,宅家
· 提心吊胆的新冠时期
· 父子对话(短博)
【影视音乐(1)】
· 贵族与仆人:也聊唐顿庄园 (Down
· 卡特家族:爱情远去歌声犹存
· 关于越战
· 白宫的黑人管家:电影《The Butl
· 老唱片: 四十年代上海歌星
· Jay Ungar - Ashokan Farewell (
· 从网友那里转贴的歌曲
· 天籁之音:《斯卡布罗集市》
· 从李铁梅到林妹妹
· "失落(LOST)"旋风
【影视音乐(2)】
· 《你欺瞒的心》-汉克.威廉姆斯
· 很黄很暴力的《权力的游戏》
【菜谱分享(1)】
· 十分讨好的香蕉核桃蛋糕(图)
· 老冬儿版的核桃葡萄干面包(图)
· 布丁,牛排,汤圆(有图有真相)
· 馒头继续蒸ing...(高手支招)
· 健康馒头来了!
· 核桃蛋糕,香蕉椰子面包 (图)
· 日式口味烤三文鱼和奇妙的日食光
· 新烤的面包和新来的小可爱(图)
· 第一次做腊肉,太简单了!(图)
· 五香口味的烤火鸡
【菜谱分享(2)】
· 入口绵糯的红豆沙松糕
· 蒜香烤核桃,简版烤年糕
· 美味健康的夹馅面包
· 香草烤三文鱼
· 收藏:Basil pesto(by 七分儿)
· 中西烹调,美味猪肉
· 豆沙糯米年糕(图)
· 让你口水大流的蔓越果酱蛋糕
· 超简单又好吃的苹果蛋糕
· 收藏:椰蓉葡萄干酸奶面包(作者
【神州掠影 (五)】
· 2024成都生活记:网约车司机
· 四川小众景点(2):山顶上的船
· 犍为清溪古镇,李白登舟处
【诗词歌赋 (十五)】
· 小猫香草
· ​浣溪沙 无题
· 退休有感(七律)
· 历史这个东西
· 採自然之风(绝句几首)
· 地球,负担不起
· 纪念慧 (五古)
【诗词歌赋 (十四)】
· 那些古人笔下的美丽植物
· 川西美景毕棚沟,四姑娘山 (图,
· 木兰花: 2023初夏离别蓉城
· 后庭花破子:春三月与母亲赏花喝
· 疫情后登山,合川钓鱼城(绝,律
· 这是个悲惨的冬季
· 哲学问题,撒谎者,病中
· 悼念父亲组诗
· 楚地的屈原,深林,陪伴
【诗词歌赋 (十三)】
· 独立节登山偶得句:寻花不遇,墓
· 过生日,爬山
· 《湾区暴风雨》(律,绝)
· 五律-读杜甫夔州所作白帝城诸诗
· 巫山一段云:和寒烟,女王,快活
· 七律 盛夏七月徒步
· 励志滴太太 * 徒步铭
· 南乡子 临海徒步
· 二月的辛夷, 欢愉
· 甘草子 梅落 生日
【菜谱分享(3)】
· 烤羊排/羊架
· 香芋肉松饼,意式美蛋糕
· 烤"粉蒸排骨", 豆沙米
· 贝果和迷迭香面包
· 三文鱼 (附简单作法二则)
· 麻辣烤鱼,椰丝蛋糕
· 欧式脆皮面包,奶油碧根果雪球
· 戚风蛋糕,冰皮月饼,Facaccia b
【开卷有益 (二)】
· 这些年,我追的网文
· 埃博拉(Ebola)病毒的挑战
· 一个硅谷公司的秘密和谎言
· 川普获胜与《乡巴佬的挽歌》
· 糖尿病人的长寿神药
· 癌症治疗的新潮流
· 致命的埃博拉(Ebola),谜团与挑
· 祖先的饮食是最健康的吗?
· 好书推介:对手团队(Team of Ri
· 六世达赖仓央嘉措和他的情诗
【开卷有益(一)】
· 伟人论伟人:托尔斯泰的奇遇
· 海斯勒:重访"江城"涪
· 一个关于基辛格的真实笑话
· 林肯的婚姻(下)
· 林肯的婚姻(中)
· 林肯的婚姻(上)
· 天才作家克莱顿和他的未完之作《
· 你知道你的性格类型吗(下)?
· 你知道你的性格类型吗(上)?
【博客管理】
· 感谢万维,我的书被收藏了!
· 万维新博主上帖参考
【杂七杂八】
· 也谈在美国的退休生活(ZT from
· 申请回国签证的邀请函
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