买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (下) 陪审团一共有12名陪审员，另外还有四名候补陪审员。候补陪审员必须参与整个审讯过程，为的是以防万一，如果陪审员发生意外，比如生病或者有紧急事件，不能继续下去，候补陪审员马上就可以顶上。但在最后的判决阶段，候补陪审员就不能参预了。对于民事诉讼，无论任何指控，陪审团里12人必须要有9人通过才能成立。而犯罪案则要求12人全部通过才能成立。法官在判决中完全没有任何权力，只负责主持审判庭和回答陪审团的法律问题。 我们这些陪审员被关进一个有饮料有厕所的房间讨论判决，除了商定的休息和吃饭时间，任何人不能擅自出入。法官把判决书交给了我们，厚厚的一迭。其中有四项对被告违约的指控： 1) 违反合同；2) 买卖不诚信；3) 粗心失误； 4) 故意隐瞒房屋的问题。每一个指控由多个问题组成。最后的判决是落实到卖方需要出多少钱赔偿买方的损失。 由于庭审期间陪审员之间不能有任何关于案情的交流，当判决讨论开始时，憋了这么多天的话便一下子释放了出来。 12名陪审员里有10名都是女性，可以想象说话的欲望有多高。第一天大家随便聊案情，每个人的话都像开了闸门的水，哗哗地放了出来。会议室里一片喧闹，谁也听不清楚其他人说的是什么，结果除了推举出了一位干过四次陪审的人作领导外(FOREMAN)，什么也没有完成。 第二天是个星期五，审讯已经快两周了。大家都很想快点结束，不想下周再来这里。我们推举的这位领导虽然有多次当陪审员的经历，却不是一个很好的会议主持人。大家聊天她也跟着聊，不加控制和引导，任由每个人津津有味地讲述自己的买卖房子经历。如果继续这样下去，只能是议而不决，浪费时间。看看情况不妙，这样泡下去下周还得再到法院来，那还不要命，我实在是忍无可忍了。于是只好出手“夺权”。名曰夺权，当然是夸张之语，其实也就是帮帮这位领导主持会议，钉住每个陪审员，要大家对着每项指控依次表态。当然表态时各自可以说明作出这个决定的理由，但不能漫无边际的聊。好在大家都想尽快结束判决，都很配合，这样就快多了。 大家的共识是 50万元赔偿显然是狮子开大口，因为没有足够的证据证实房屋的问题都是由卖主造成的，但是硬木地板的问题，卖方确实应该负责任。对于“违反合同”的指控，绝大多数人都认为双方都有责任，卖方为什么不作房屋检查？尤其是从买方的房屋检查报告已经知道地板可能有问题，为什么不作进一步的检查？另外，“故意隐瞒”的指控也不成立。卖方 (被告) 给大家的印象是他们很为自己修建的这个房屋而自豪，甚至主动邀请买房见面，这是一般的卖主做不到的，所以陪审员都不认为他们是在故意隐瞒。这里我要解释的是，陪审员作出判断时，除了逻辑推理，很多时候是凭自己的感觉。如果其中的一方在某事上没有讲实话，陪审员有可能就不信他/她说的所有的话语。原告索赔的数目那么大，再加上他们那么匆忙买房，连自己该做的功课都没有做，搬进去以后才来找卖主的麻烦，很难说服陪审员们。 剩下的关于买卖不诚信和粗心失误的指控，绝大多数人都同意。我自己虽然同情被告，不喜欢原告，但从逻辑上来分析，也不能说服自己被告没有责任。他们填表的错误不可能完全是因为不知情。所以在诚信上确实有问题。 最后大家僵持在被告赔偿的数目上。 12人中有七人认为应该赔偿重修整个房屋地板的费用，二人认为被告一分钱都不该赔偿，二人(包括本人)认为应该各自付一半，也就是说被告只赔偿一半的地板费用，还有一人坚持要被告赔偿地板和屋顶。我之所以认为各自负一半费用是因为地板之事原告也有责任，他们为什么在知道地板可能有问题的情况下自己不做房屋检查？由于任何判决必须要有九票通过才算通过，只好开始协调。在我反复说明了自己的观点后，两位认为卖方一分钱都不该赔偿的陪审员中有一位同意让步到各自付一半。这样还是不解决问题，继续僵持着，都不愿意再作让步。看这情形，那七位认为应该赔偿整个房屋地板的人开始做我的工作，他们说原告除了地板外，还要花很多钱修补其他问题，如像起居室屋顶漏水等等，所以原告实际上已经承担了责任。听他们这样要说，也有些道理。再说我们必须立足于找出解决问题的办法，该妥协之时也得妥协，洋人有句话：If you can't beat them, join them. 于是我同意改变立场。这下有了八票。还差一票。这一票好难啊，剩下的四人全都不让步，尤其莫名其妙的是那位坚持要卖方赔偿地板加屋顶的人，本来只要她同意让步问题就解决了，但这位女士坚决不妥协。僵持一段时间后，谢天谢地，又有一位只同意赔偿一半费用的人放弃了她的立场，同意让被告赔偿八万六千刀地板装修费。达成协议后，大家都很高兴，一看时间，下午4点钟，还来得及向原告被告宣读判决结果。 宣读判决书后，被告什维拉太太当即就流泪了。是啊，在花去了那么多的钱雇律师之后，还得赔偿原告八万六千元，当然伤心。原告的律师也一脸不快，显然是觉得赔偿太少。我们只能说：我们已经尽力了。 此事让我总结了几点买卖房屋的注意事项： 买房要注意的： 1) 要尽量避免购买物主自己修建的房屋，尤其是注意的是修建房屋的电工是否有执照。若是无照操作，最好不要碰那样的房屋。 2)自己一定要花钱雇人来做房屋检查，最好不要用与卖主雇用的相同的房屋检查公司。 卖方要注意的： 1) 签字前一定要仔细阅读所有相关文字。这条听起来好像是废话，但事实上很多人并不做仔细阅读。 2) 填写房屋情况表格 (Disclosure check list) 时应遵循宁多勿少的原则，凡是知道的信息都要填上。以避免任何潜在的问题。 (全文完) 买房卖房祸从天降 (陪审员见闻录) (上) http://bbs.creaders.net/life/bbsviewer.php?trd_id=546728&blog_id=77287 |
