我們家在美國買過幾次房子，對銀行的貸款過程可以說是老朋友，交道打得熟門熟路。這次我們不慌不忙安安心心地用以前的老經驗，結果幾乎誤了大事。

   按我們以前的經驗，要買房子，最好先拿到銀行或者貸款公司預先的貸款批准證明（Financial pre-approval）。這樣你在看好喜歡的房子，給買方offer時，會比較有競爭力，比較容易讓對方信任。

 美國的房屋貸款有好多種，有固定年限、固定利息的貸款，這種貸款一般風險比較小，而且你可以根據自己的經濟情況選30、15，甚至20年的付款期限，這是很多美國人喜歡用的一種貸款方式。另外有一種叫ARM的貸款，是按30年固定貸款算每月的付款方式，但ARM一般有1、3、5、甚至7、10年，一旦ARM的年限到了，貸款的利息就根據你簽的合約和市場情況開始浮動，這種貸款有一定的風險，好處是ARM貸款的ARM年期限里利息會比固定利息要稍低，如果你知道你會在5-7年之內換房子，可以考慮使用7年的ARM。還有就是如果你是建新房子，那你就一定要貸ARM的款，銀行不會給你固定年限和利息的貸款。

關於貸款的具體程序和知識都很容易在網上或者找買房代理人了解，這裡要跟大家分享的是我們在Financial Pre-approval以及後期貸款吸取的教訓。

我們的買房情況是騎驢找驢，如果沒有好的驢，可以不換驢。這就意味着我們是要先找到好的房子，給出offer，然後再賣我們當時居住的房子。說白了，就是我們要用當時居住的房子的錢（equity）去買新的房子。唉，美國人就是窮，很不幸俺家還是其中的一員，不像國內的鄉親們，看人家，同時搞它幾套房子，既無貸款，又無外債，眼不眨、心不跳地，玩的就是爽。

當時很認真地找了幾家銀行，跟他們解釋了我們的情況，主要是說，要用我們現在房子的資金，買新房子，然後把現在住的房子賣了，再歸還借出來的資金。當時有幾家銀行都很高興為我們出買房資金證明。為了省事，我們選了我們原來房子正在使用的貸款公司，主要是他們已經有我們的資料，不用費多大勁就拿到了Financial Pre-approval的文件（email版本）。整個過程就是一個30-40分鐘的電話，除了電話里的審核女士---蘇珊娜曾經驚人地問，“請問，你老公的性別？”（請問你老公的性別？）以外，一切都順理成章、水到渠成，文件拿地是那個輕輕鬆鬆，電話里蘇珊娜還一個勁兒地講，證明文件只是30天有效，她可以隨時幫我們延長文件的有效期。

蘇珊娜也是一位很敬業勤快的人，在她提供證明以後，幾乎每周都打個電話或者送個email，問候和關心一下我們買房子的進展。在我們看好我們要買的房子後，我們也的確把她提供的證明給對方的代理人看了一下，以證明我們是有經濟能力買這棟房子的。

到了真正要借貸款了，俺家也跟大家一樣，會來個貨比三家。美國買房子的貸款要注意的事情無外乎貸款利息的高低、貸款的手續費、貸款的類型、歸還的方式、以及貸款公司是本地還是網上等等。朋友介紹一家貸款公司，電話過去一問，貸款的利息要比蘇珊娜給的低、而且他們願意給我們免除貸款手續費（closing cost），幫我們做貸款的業務員就是本地人，可以在close交易時提供場地等等。我們最後決定新房子用這家公司貸款。

因為我們要買的房子是先close，我們自己原來的房子要在買了新房子以後兩周close，為了付首付（down payment），我們還是得從原來房子裡借貸資金。當時想想，反正只借半個月，蘇珊娜也一直跟我們聯繫，乾脆就從她的銀行借兩周，利息高一點兒也無所謂，那家銀行有我們的資料，借款手續應該簡單一些。一個電話過去，跟蘇珊娜解釋一下我們目前的情況，誰想到，熱情的蘇珊娜一聽我們已經有了新房子的貸款公司，立馬不高興地說，“你們不準備從我們銀行貸款了？”等她知道我們原來的房子已經上市，又一語驚人地說，“什麼？！你們已經把賣房子的牌子立在院子上了！！？那完了，美國沒有一家銀行會從你們目前房子的價值借款給你。這叫Bridge loan，這種loan幾年前因為許多人用，一部分人還不起貸款而破產，銀行損失很大，目前已經禁止使用了。”我在電話這端是聽得目瞪口呆，倒吸涼氣。人家國內買房子是爽着玩，俺這面是玩的心驚肉跳啊！

真是不明白了，一個月以前，俺跟蘇珊娜講的貸款時間順序時，說得很明白啊，那時她沒提這樣做不行啊！她並沒說要先把equity loan批好，然後再把賣房子的招牌掛出去，她出具的貸款證明清清楚楚地寫着從老房子拿出多少資金，可以買多高價錢的新房子。俺心還真不甘，跟蘇珊娜談話以後，又問了幾家銀行，這回他們異口同聲地說，招牌已經掛出去了，我們愛莫能助。

悖論啊！我認為像我們這樣先買房，再賣房子，而且用原來房子的equity的人絕對在房子交易市場上占很大比例。而且，蘇珊娜口口聲聲地說，我們應該先拿到equity loan，然後再插賣房子的招牌，這和先插招牌，再申請equity loan，沒什麼區別啊？這不都是一碼子事嘛！有錢的、能還的得起借款的，到啥時候都會好借好還；還不起的，就是早借了幾天款，不是照樣跟銀行玩破產嗎？俺咋都覺得這個條例搞的不那麼聰明，無法自圓其說。

唉，人家的條例俺是無法挑戰，這買房子卡在半當腰，合約我們也已經簽了，要賣的房子也花了九牛二虎之力收拾好上市了，這買賣還得做啊！得，資金問題還必須立馬解決。

開動腦筋想辦法，嗯，從朋友或者親戚那裡借錢是不行的，美國貸款公司要你證明你買房子的資金都是你自己的，這表明你有能力買房子，不會跟他們搞破產遊戲；用原來房子積壓的資金也不行，因為有那個莫名其妙的悖論條例給擋了路；我們可以給新房子借高貸款，搞個1年的ARM，第二年再重新貸款，但這樣做一則麻煩，二則怕貸款利息上漲。唉，人逼急了，往往就會生出急智，最後，我們竟然找到了一個最簡單的辦法解決了這個問題。

嘿嘿，不是美國銀行或者貸款公司不給貸款嗎？那俺們就跟美國政府借，其實也是跟自己的退休金借款，401K可以借出一定的資金，如果是買自己的主要居住房子，還無罰款。從那裡借款，手續簡單、費用低，唯一的缺點就是可以借的額度有限，不過對我們家來說，也足夠了，正好解決了我們的燃眉之急。呵呵，還真是陰差陽錯，現在看看，這樣的貸款方式應該是我們最省事和省錢的短期借款方式。這叫柳暗花明又一村、條條大路通羅馬，新房子，我們是住定了。

還有一個小插曲，跟美國另一類貸款有關。當時買我們房子的那家好像是美國的退伍軍人，他們貸得是VA loan。當代理人莉莎告訴我們他們是VA loan時，我們很高興。因為VA loan算是美國政府給現役或者退伍軍人的貸款，這表示這個loan的穩定指數高，出問題的可能性比較低。我們出售的房子應該是周一close。在close前的周五，俺正在家裡做最後的清掃。中午，莉莎一個電話過來，一上來就嚴肅認真地說，“百草，我要先跟你打一聲招呼，到現在為止我們還沒有收到對方的貸款資金。別急，對方的貸款絕對沒問題，這一點我和他們的代理人都可以打包票。問題是出在電匯系統，他們的貸款傳不過來。你要有思想準備，如果周一錢還沒進來，我們準備搞dry close。”我當時非常吃驚，這不是開國際玩笑嗎，周一就要close了，周五下午你告訴我資金沒到位？俺立馬問，“莉莎，請先跟我解釋一下什麼是dry close。”莉莎說，“就是我們周一把所有的文件都簽了，但你不給對方鑰匙。鑰匙要直到貸款進來再給。”我說，“等等，這好像不合法。我們把什麼都簽了，這棟房子對方就合理合法地擁有了，給不給鑰匙他們都可以住，只要他們找一個鎖匠，而我們一分錢也沒拿到。我們不同意搞這個dry close。你可以問問你辦公室的律師，看看我說得對不對。另外，我們不在乎多等幾天再close house。”後來才知道，我們房子要close的那幾天，美國政府正好關門，電匯系統不工作，最後的解決辦法是貸款部門把支票用快遞的方式在周一送到的。看來我們認為保靠的貸款方式，也在一定條件下變得很不牢靠。莉莎後來也說，那個dry close是有一定的法律漏洞，是不應該用的。（待續， 下期---房檢、合約、和其它）

相關文章： 

美國洋房夢（1）