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为什么美国没有烂尾楼? 2022-07-19 19:42:57

为什么美国没有烂尾楼?


从恒大爆雷开启的中国地产危机正在向金融银行业蔓延,最近最引人注目的是烂尾楼引发的业主们拒付银行贷款事件。


媒体报道: “周三(7月13日),彭博社(Bloomberg)引述美國花旗銀行(Citigroup Inc. )最新公布的中國房地產價格報告稱,中國22個城市共35個房地產項目出現「爛尾」或房價大跌,購房者決定停止支付房貸。”


烂尾楼,就是久久不能完工,买房者不能入住的房子。可买房者没有到手的房子居然也要向银行付房贷?这事从我们的美国生活经验来看,不可理喻。


微信群里与国内老同学们有一场关于国内烂尾楼引发业主拒付房贷的讨论:


草芥:


真是应了那句话: 外面好的做法不学,专去学坏的。


《为什么香港没有烂尾楼》 https://mp.weixin.qq.com/s/pKT33mEt8ag5SCF8umUOhg


马黑:


@草芥 美国情况与香港大致相同,没有烂尾楼。房子买卖成交前,先交定金给Escrow,也就是第三方托管。定金数不是很高,买家如果反悔定金就拿不回来了。接下来买家买房子头款和从银行得到的贷款都进入第三方托管账户,卖家同时完成房产转让给买家的文件,交给第三方托管。第三方托管依据房子买卖合同,确认卖方提交的房产转让文件有效和买方付出的钱款无误后,再把购房款交给卖方,把转让房产有关文件交给买房,房屋买卖交易由此完成。


房子没有到手,不可能把头款和银行贷款就付给了卖方,当然也就不可能有付房贷的事。



和人:

马黑:


@和人 期房=预售房,对吧?


草芥:


房子还没盖,先收买房钱,而且是全款。


和人:


@马黑 习惯上就叫期房,来源于香港的“楼花”,即房屋开发项目获得政府批准(规划许可、动工许可、销售许可),尽管房子刚刚开始建,就开始销售。


草芥:


这是在卖图纸上的房子,先预付20%的款,两年后房子地基打好,交余下的80%,再过两年,才交了房。就是我现在住的[Grin]


这一批房子: 60套独栋别墅、300套洋房,半天售罄[Terror]


视频里靠后的一片楼,烂尾了。

烂尾楼


据我所知, 美国房产交易都是通过第三方托管Escrow一手交钱一手交货。国内这种卖楼花的房屋销售方式,是从香港学来的,但是香港与美国一样,第一,有第三方托管机制, 在香港是律师楼在美国是Escrow。第二,买房者没有拿到房子就没有房贷,不可能没有收到房子就需要付房贷。


烂尾楼的原因有很多,但其中最多的一个原因是资金链断裂,也就是没有钱建房子了。这事非常奇怪。按理说,烂尾楼是已经被买家全额买断的期房。目前买家也就是业主宣布停止向银行支付房贷,说明建商已经收到买家的头款和银行发放给买家的贷款。可建商却因为没有资金建房而造成烂尾,这说明买家付出的买房款已经被挪为它用。国内房地产火热时,各个地产商都在纷纷圈钱圈地,烂尾楼的资金一定是在地产商盲目扩张冲动之下,被挪为其它地产开发项目之用,当银行收紧房贷政策和房地产开始下滑时,烂尾楼的问题就爆雷了。


国内有律师对业主拒付房贷一事做了法律分析,认为买卖房子与银行借贷是两件不同的事,以房子没有到手拒付房贷是违法的。


将我在同学群里的微信讨论转给洛杉矶好友群里去,老朋友启有如下评论:


“马黑,你描述的是对的。在美国买房贷款是抵押贷款,抵押物是房子。而在国内,如果房贷也叫抵押贷款的话,那给银行的抵押物是什么?地产商,土地和地方政府?”


启的这个评论抓住了一个关键点:国内销售期房,银行贷款给买房者的抵押物是什么?如果是房子,房子还没有建好,贷款就发出去了,银行贷款就没有抵押。银行不要抵押就发贷款发出去,这个责任当然应该银行自己负责。


美国的银行在房贷放出去以前,不但要确定房子是真实的存在,还要雇佣专业的地产估价师对房子进行估价,确定抵押物的市场价值。中国的期房销售房子还不存在时,房贷就放发出去了,肯定也就不会有估价师估值一事。


在美国,房子没有盖好,就没有抵押物,买房子的银行贷款就不可能发放出去, 所以国内的烂尾楼现象在美国就不可能发生。


做了一点研究,发现国内实际也有类似香港和美国的规定和机制来防止烂尾楼,问题是没有人把规定当回事。


2003年的央行的121号文件规定:建筑楼栋不封顶,银行不允许发放贷款。


还有一个刚性规定是,房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户,且必须用于有关的工程建设。这个预售金监管制度,就是为了确保项目不烂尾而设立的“防火墙”。


但实际情况却是,很多房企的预售金很少或干脆不进监管帐户。所谓的监管制度形同虚设,买房者也不在乎房子不到手就开始付出房贷的负担,都期待楼市的涨幅会大大补回多付的房贷,这在楼市上涨时淹没在水下并不为人所关注,一旦下跌就连个遮羞的裤衩都没有了。



浏览(11029) (22) 评论(66)
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文章评论
作者:马黑 回复 木桩 留言时间:2022-07-25 11:26:22

木桩好!

你讲得非常对!房地产总趋势是往上升,这是肯定的。我的理解这里面的一个根本原因是地球就那么大,可开发土地资源有限,而经济总趋势是往上升(股票往上升反映的就是经济往上升),人口总趋势是增加,所以房地产价格总趋势往上什。

但这个往上升的总趋势是在长期过程里,一段时间上升,一段时间下降,一段时间再上升,一段时间里再下降的过程实现的。就我家居住这一带地区来说,80年代在比较好区,17,18万可以买到普通独立家居房3房两浴。目前这样的房子过百万了。房价可能会回落,但绝无可能落到80年代的17,18万水平。

国内没有独立公正的司法,这是一个根本性问题。

经济活动必须有严格监管。

其实政治领域也必须有严格监管,这个监管西方叫制约。不受制约的政府权力就是人间最大的魔鬼。


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作者:马黑 回复 thesunlover 留言时间:2022-07-25 11:06:23

我一定写出来。

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作者:马黑 回复 求真知 留言时间:2022-07-25 11:06:02

知道了。

我想如果在室内测量,应该就扣掉了墙的厚度。

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作者:马黑 回复 达虹吉罢 留言时间:2022-07-25 11:04:23

这话很对。

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作者:木桩 留言时间:2022-07-24 23:59:10

在美国,房地产(real estate) 的趋势应改总是往上升的,这和股票市场趋势往上升是一个道理。尽管经济萧条时会停顿或下降,但在时间的长流中,一定是上升的。比如,30 年前买的房子是20万,现在可能是100 万。

中国的房地产暴雷,原因是,国内的官场商介,他们脑子里没有法律的概念。国内的法律,规章条文,都写的非常详细,清清楚楚,但是,没人照着办。国人善于玩雕虫小技,投机取巧。

现在业主们拒付银行贷款,我觉得最倒霉的是银行。好在银行是属于国家的,政府用印钞票来堵这个窟窿,那么,后果就是通货膨胀。

马黑兄,俺讲得对不对?


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作者:thesunlover 回复 马黑 留言时间:2022-07-24 09:07:52

很好呀!你是快手,等你的大作再交流吧。海外写打乒乓的文章很少。

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作者:求真知 回复 马黑 留言时间:2022-07-23 17:11:15

马博太客气。


扣外墙厚度一般以6英寸计算。


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作者:达虹吉罢 留言时间:2022-07-23 13:40:18

无知者无畏。

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作者:马黑 回复 thesunlover 留言时间:2022-07-22 22:12:08

你打网球,厉害!网球体能要求更高。

我看看这几天能不能写篇直拍改横拍的体会和经历的博文。为了学会正确动作,我还自拍了一些录像。文章发表后,请你指正,我们一起交流。

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作者:马黑 回复 thesunlover 留言时间:2022-07-22 22:07:58

你很会算账!

很多人主要是期待着1000万变成房子后会翻番往上涨,而留在银行里带来的利息所得赶不上房价的上涨。

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作者:thesunlover 留言时间:2022-07-22 08:22:45

再借机岔个题:网球季节到后,乒乓就停下来了,因为更喜欢网球。昨天一个新朋友来家,和他打了打,惊喜地发现手感基本上还在,几个月前以发球机练就的技术比如反手,能够运用到实战中来。一下子兴趣又上来了,看来绝不能中止乒乓。


马兄的直改横开始了吗?知道这不是一个小决定,改后会有一个不适期。我的经验是改并不困难,集中训练两三个月就成。我现在的横板反手比当年的直板反手强多了。直板反手打好了不易,而横板反手是强项。


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作者:thesunlover 留言时间:2022-07-22 08:11:53

有什么样的民众就有什么样的政府,有多贪婪的政府就有多愚昧的民众。亿万中国草民热衷于买房,而不喜欢租房,以为买下的房子才是自己的产业。让我们来粗略算算在中国买房这笔账:以一栋位于北上广的100平米的公寓为例:10万1平米,总价1千万人民币。

付款方式一:以现金全部付清。70年租用期,平均每年1000万/70年,约为14万。如果将这一千万存银行,以年利率3%计算(按大陆利息并不算高):“Your initial investment of $10,000,000.00 plus your monthly investment of $0.00 at an annualized interest rate of 3% will be worth $10,304,159.57 after 1 years when compounded monthly.” 也就是每年的利息为30万,平均每个月2万5千,以这个价钱完全可以在同一地点租住一个同等尺寸与质量的公寓,而一千万的本金不必动用分毫。那么你为什么要买房呢?一千万放在银行里吃利息不好吗?

付款方式二:按月付贷款。假设0首付,30年付清,3.3利率。你需要每个月付5万元,30年后总共付了1800万。届时你这30年房龄的老房子的租用期还剩下40年,其价值还能有多少呢,绝不会还有一千万。你含辛茹苦30年买下的房子,随着租用期的日益临近不断贬值。你买房的意义又何在呢?



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作者:马黑 回复 thesunlover 留言时间:2022-07-21 21:55:55

多余的删掉了。

中国的地产土地公有只是租借,这是一个很大问题。土地公有制下,不可能有健全的市场经济。公有制是政治上独裁极权的经济基础。

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作者:马黑 回复 双不 留言时间:2022-07-21 21:48:47

中国家庭资产平均300万人民币,进入共产主义了。

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作者:马黑 回复 双不 留言时间:2022-07-21 21:46:38

这与烂尾楼有关系吗?

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作者:马黑 回复 armeak 留言时间:2022-07-21 21:45:42

对不起,我的煞有介事让你忍俊不禁了。

我虽然退休,但还在继续工作,我退休后的工作之一就是写博客。没有可写的,思想空空,为了工作,就煞有介事加点专业术语才写出一篇文章来。见笑!

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作者:马黑 回复 g2j2 留言时间:2022-07-21 21:39:25

不了解新加坡情况。写篇文章介绍一下?

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作者:马黑 回复 千户侯 留言时间:2022-07-21 21:38:41

根据网上报道,中国发生的烂尾楼现象,就是买房者的预付购房款,其中包括银行发放给买房者买房的贷款,因为银行监管不够被挪用而造成。烂尾楼情况下业主们还得继续付房贷,所以才会有断供的事。

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作者:马黑 回复 karkar 留言时间:2022-07-21 21:31:09

美国也有烂尾楼,但与中国的烂尾楼情况完全不同。美国有断供,2008年那次就是,但那不是烂尾楼,断供的房子是早已完工业主居住了一段时间的房子。中国的烂尾楼是烂尾断供两件事同时发生。我猜想德国地产方面的法律规则与美国的不会差很多吧。

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作者:马黑 回复 求真知 留言时间:2022-07-21 21:26:52

学习了。我知道我家的面积不包括车库院子,但我不知道内墙面积,外墙厚度不能加入计算。

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作者:马黑 回复 求真知 留言时间:2022-07-21 21:24:44

谢谢你!

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作者:马黑 回复 Siubuding 留言时间:2022-07-21 21:24:25

任何社会中,国家政府力量最大,不受控制制约的政府,就是人间最大魔鬼。

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作者:Siubuding 回复 thesunlover 留言时间:2022-07-21 15:22:33

有诗为证:

到处烂尾党不怕 (2021-10-23)
只缘四九公有化
共产收地全民有
卖地资本市场价

地产商是白手套
土地变现走邪路
规矩庄家由我党
韭菜终受共产刀

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作者:thesunlover 留言时间:2022-07-21 14:18:34

中国的房地产就是一个天大的笑话:草民百姓花天价购买的所谓房产,不过只是70年的使用期。你天价购买的房子真的属于你吗?是你神圣不可侵犯,可以传宗接代的私有财产吗?千万不要昏头哦,这房子是政府租借给你的,既然是租借,到期要归还的。70年后使用期限到,以中国粗制滥造的质量来看,这些钢筋水泥建筑的寿命不是已经提前到了,就是没几年也快到了。届时政府名正言顺地依据法律将这些房地产收归国有,然后在原地推倒旧房建新房,再以天价卖给草民,开始新的一轮韭菜收割。

对草民百姓如此心狠手辣的政府,古今中外实在罕见。

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作者:thesunlover 留言时间:2022-07-21 14:14:27

请马黑把上面几个重负贴都删除吧。谢谢!

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作者:thesunlover 留言时间:2022-07-21 14:04:37

对不起重发:万维不让改跟帖(似乎有些保留证据的味道,哈哈),为了一个错别字只有再发一遍了。

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作者:双不 回复 马黑 留言时间:2022-07-21 12:42:42

看了留言,没有否认高房屋自有率。

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作者:双不 留言时间:2022-07-21 12:37:08

美国大多为独立屋,一栋建筑只有一个房主,搞合同类的容易的多,小房子没那么贵,也不容易因为钱而烂尾。

中国一栋建筑大约100个房主,各个方面都复杂些,包括钱的问题。

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作者:armeak 留言时间:2022-07-21 11:17:11

土共打完江山坐江山73年以来,没有几天是在真正搞市场经济,尊重自然规律。土共搞的计划经济,说穿了,就是投机取巧,走捷径,快速致富,一切政策都是“十年赶英十五年超美”的变种。总加速师习三滥把这一切看作是土共国制度的”优越性“。俺没有看到”优越性“,倒是看到了习三滥瞎指挥以后的各种报应。


二十、三十年前开始,土共强制从农民手中低价买土地,然后转手倒卖给房地产开发商(黑社会行为)。开发商再加价,把天价的房子卖给”韭菜“们。政府然后出台许多政策,鼓动进城买房给城市户口,解决小孩入托上学(这些本来都是公民的基本人权),并且开动一切宣传娱乐工具,鼓励买房。最后,年轻人一生的终身目标变成”在城里买一套房“!为了加速大力开发房地产,土共各级政府纵容各种银行贷款给那些开发商,其中许多是根本没有本钱浑水摸鱼的无良商人。。。。。。


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作者:armeak 留言时间:2022-07-21 11:17:03

(接上帖)

土共国没有高科技,但又要和美国在鸡的屁上比高低争世界第一,借以忽悠缸民小粉红,以满足他们几千年以来酱缸国”出人头地“”天下第一“的虚荣心价值观,达到巩固土共自己专政的最终目的。所以只能大力发展房地产,以它带动钢铁、水泥和其它材料产业,也能让亿万农民工有个job。


可是人算不如天算,美国带着西方各国对土共国做全面制裁,新冠清零更是摧垮了很多基础产业。老百姓没有工作了,不买/买不起房子了。然后,开放商的房子卖不出去了,银行贷款还不上了。。。。


加速师习三滥手里哪里有什么优越性,现在土共国发生的一切,都是土共前三十年穷折腾的报应。


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