通过了三条红线要求的佳兆业也出事了

中国政府为了控制房地产业的泡沫化问题，制定了以下三条红线，作为收紧银行对房地产业贷款必须遵照的三个指标：

1、现金短债比不小于一。简单说，就是企业如果有100块钱的短期债务，就必须准备至少100块钱的现金来保证短期债务的偿还。

2、净负债率不超过百分之百。这个要求的意思是，企业的净资产如果有100块钱，其负债最多只能到100块钱，超过100块钱就过了红线。

3、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十。这个指标规定的是，企业如果有100块钱总资产，负债不能超过70块钱。

三条红线的基本精神就是控制房地产企业的债务盲目扩展，越过了这三条红线的房地产企业，将难以得到银行贷款。

今天，排名中国房地产企业第24名的佳兆业宣布，因为公司资金流动性问题，由佳兆业担保的属下锦恒财富理财产品到期无法兑现，导致佳兆业在香港股市的交易停牌，上千投资佳兆业理财产品的投资人，包围了佳兆业在深圳的总部讨要投资的钱。

以下图表依据佳兆业的公开财务报表制作，它显示的是从2017六月到今年六月，佳兆业根据中国政府三条红线要求，不断改善负债状况的情况。根据此表，直到今年六月，佳兆业健康状况良好：

图标显示，截止2021年6月：

佳兆业的现金与短期债务之比为153%，而红线是不能小于100%。

净负债率为94%，而红线不能大于100%。

资产负债率为69.9，而红线是不能大于70%。

处于三条红线以内的健康安全企业居然也出事了，为什么？

现在知道了，出事的原因是佳兆业的财务报表数字有假。出事的锦恒财富是佳兆业的下属企业，它出售由佳兆业担保的理财产品。所谓理财产品就是一种集资手段，就是把别人的钱以高回报率的理财产品为引诱拿到手，用于房地产运作。通过理财拿到的别人的钱是一种债务，因为它最终是要按照理财条款兑现的。

可是上述图表中反映佳兆业财务报表的数字并没有包括锦恒财富通过出售理财产品产生的债务，这些由佳兆业担保的债务也没有在发布的财务报告中披露，所以佳兆业的财务状况才看起来健康安全风险低，符合三条红线的要求。这是非常明显的会计欺诈，是对投资者的欺骗。

恒大危机爆发后，中国银行官员们出来说，问题不大啦，少数企业经营不善的问题，影响有限。从刚刚爆发的佳兆业事件看，如果这些官员的这些乐观看法依据的只是房地产企业的三条红线指标，那就必须打问号了，因为他们看到三条红线指标遵守情况可能有假。佳兆业事件很可能不是个案，中国人上有政策下有对策的聪明才智和胆大妄为，难以估量。

ZT： 佳兆業：中國的三個紅線是垃圾

Shuli Ren

2021年11月5日週五 上午12:51·2 分鐘文章

【彭博】-- 中國地產商上演的艱難求生遊戲，剛剛被推到全新高度。僅次於中國恆大的高收益美元債發行大戶佳兆業集團表示，因公司流動性遇到「前所未有的壓力」，由錦恆財富發行、佳兆業擔保的產品兌付已逾期。

從賬面上看，佳兆業看起來還不錯。今年6月，佳兆業通過了事關再融資的「三道紅線」」，甚至還在境內發行了3億元人民幣（4,690萬美元）、票面利率7%的債券，對這家曾在2015年違約的開發商而言可謂是個重大突破。所以不難看出投資者為何曾經看好佳兆業。

但是，大家發現佳兆業可能是通過了三道紅線，那是因為把大量融資放在了表外。據10月19日Debtwire的報導，佳兆業向投資者表示沒有理財產品。佳兆業在年報中也沒有過此類提示。因此，對於投資者而言，佳兆業承認理財產品逾期，這個意外讓投資者極為不爽。

佳兆業可能涉及了很多影子融資。截至6月，佳兆業的少數股東權益占比超過五成，說明涉及的合資企業數量之多，可能還擔保了很多私募債。如果還有「爆雷」，也不足為奇。

中國自2018年以來便要求房企降桿桿，但這只會讓融資活動轉入地下，進入政府自己都不熟悉的黑暗金融角落。從賬面上看，佳兆業對銀行貸款的依賴程度降低，從2019年的34%下降到今年截至6月的27%。已成為佳兆業最大債權人的離岸投資者，如今發現該公司已走向為人所不知的一面。

更糟糕的是，佳兆業並不是個例外。過去幾年，房企越來越多地依賴會計手段，包括推遲報告債務的合資企業結構，以及表外融資工具等。這些都沒有出現在財務報表中。

中國2020年8月最初設定三道紅線時，初衷是用來決定哪些公司可以借款。但三道紅線也可以證明財務狀況的健康程度。處於綠檔的公司本應該投資起來更安全，財務方面更清爽，在政府的心中形象也更好。

可佳兆業證明事實並非如此，說明簡簡單單劃定的官方標準只是擺設而已，正所謂上有政策下有對策，政策越是嚴厲，爆出的雷可能越大。

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