美国也有烂尾楼但与中国不同

上篇博文说为什么美国没有烂尾楼？，本篇博文说:《美国也有烂尾楼》,   好像有点自相矛盾。

洛杉矶老朋友启是加州土木工程师，在洛杉矶地产开发行业干了30多年，对美国地产开发行业比较熟悉。上篇博文为什么美国没有烂尾楼？发表后，他打电话给我，对文章有如下补充：

烂尾楼，如果指的是建筑工程由于工程贷款（construction loan) 不能到位；或者建筑商卷款逃走；或者法律诉讼等其它原因而不能完工造成烂尾，这样烂尾楼在美国肯定也有。

但中国的烂尾楼是另外一种情况, 它不是烂尾而已，它还有断供, 烂尾与断供同时发生。 所谓烂尾就是建房工程不能完成，所谓断供就是买房者不再向银行为烂尾楼付房贷了。这样的烂尾楼不但可能有工程贷款（construction loan) 的问题，还有房贷 （home mortgage loan) 的问题而且主要是房贷的问题，二者交织在一起。这样的烂尾楼是完完全全的中国特色。

美国2008年金融危机时，发生过断供问题。不少业主付不出房贷，从而房子被银行收回拍卖。但那只是断供。断供的房子不是烂尾楼，而是已经完工被业主居住了一段时间的房子。

就这个差别而言，我的上篇博文标题，那个标题是套用微信文章《为什么香港没有烂尾楼》 https://mp.weixin.qq.com/s/pKT33mEt8ag5SCF8umUOhg 的标题 而来，应该改为：《为什么美国没有中国式烂尾楼？》。文章已发表，我就不再回头去改标题, 仔细读过我的文章的朋友应该会知道我所说的烂尾楼就是中国式的烂尾楼。在此文中把启电话中谈到的美国式烂尾楼与中国式烂尾楼的差别写出来，算是一个补充。

再进一步说明如下：

在美国一个建筑工程项目应该这样进行：

第一阶段，某建筑商拥有一块地并在此块地做一个已经批准的住宅项目，他首先需要向银行提交项目申请贷款。银行审查项目以后批准贷款，他用银行贷款（construction loan) 分包工程出去开始建房。

第二阶段，房子建成把房子卖出去后，他用收到的买房者的购房款（home mortgage loan) ，还掉建筑工程贷款（construction loan) 部分，剩下的部分就是他赚到的钱或者是亏损状态。

在美国烂尾楼的情况如果发生，只会发生在第一阶段。因为可能涉及到construction loan 或者其它问题的原因，建筑商没有完成建房工程。因为房子没有建好，就不可能卖出，不可能有home mortgage loan 的事，美国烂尾楼的损失完全由建筑商和银行承担。

而中国一个建筑工程项目应该这样进行：

依据我的老同学微信里亲身经历的描述：“这是在卖图纸上的房子，先预付20％的款，两年后房子地基打好，交余下的80％，再过两年，才交了房。就是我现在住的[Grin]”，这个过程可以分为三个阶段：

第一阶段，建筑商有一个住宅项目，他首先卖图纸上的房子，买房者此时需要预付20%的款。

第二阶段，两年时间内，建筑商买地打地基。建筑商收到的预付20%购房款当然应该用来买地打地基，如果这个钱不够，可能会需要向银行申请一定数额的工程贷款（construction loan)。房子地基打好后，买房者就需要付出余下的80%了。

第三阶段， 建筑商在收到买房者100%购房款后，两年时间内开始建房，两年后房子建成交房。整个房子买卖交易到此完成。

中国的烂尾楼，发生在建商收到100%购房款后开始建房的阶段。建商在收到100% 购房款后的两年内没有建起房子，因为烂尾不能把房子交到买房者手中，而买房者虽然没有收到房子，但还得继续付房贷。中国烂尾楼的情况下，建筑商没有损失，因为他们已经收到全额购房款了。银行也没有损失，因为买房者已经负担起了烂尾楼的房贷。最大的受害者是作为普通民众的买房者，因为他们在没有收到房子前就付出了全额的购房款其中包括从银行借贷到的钱。

请注意：当房子地基打下进入第三阶段时，建筑商就收到了买房者购房的全额款。建筑商定下的购房价格，当然包括建筑商建房的所有成本包括购买土地的成本建房的成本等等，也包括他赚到的钱。所以，工程进入第三阶段买房者付出全额100%购房款时，建商建商的所有建房成本已经回收，钱也应该赚到。他这个时候如果有工程贷款，应该也可以还清了。从这点看，中国的烂尾楼应该与工程贷款（construction loan) 没有什么关系。

可为什么还会出现烂尾？答案：建商把钱挪用其它项目上去了。

挪用到其它什么项目上去了？当然也是地产开发项目。看过一个解析恒大危机的视频，视频中说，恒大的做法也是中国大多数地产开发商的普遍操作就是：

买下第一块地，用这块地向银行做抵押，得到第一笔银行贷款。

用第一块地做抵押得到的银行贷款买下第二块地。

用第二块地再向银行做抵押得到第二笔银行贷款。

用第二块地做抵押得到的第二笔银行贷款买下第三块地。

如此操作下去，就有了第四块地，第五块地，第六块地。。。。

与此同时银行借贷也不断增加，第四笔，第五笔，第六笔银行贷款。。。。

在美国，一块地被抵押后，会有公共记录，一块地不可能重复几次被抵押。

在恒大等地产公司的账上，有一个数额高达5000亿人民币的会计资产科目叫做土地储备。这么大数字的土地储备资产就是这么来的。

因为到处疯狂抢地扩张搞项目，建设工程资金自然跟不上，于是第一块地和第二块地项目上收到的买房者100%预付购房款，就会被挪用到第三块第四块地的项目上，第一块地第二块地上的工程建设资金被挪用，就成了烂尾楼。

不过，挪用买房者预付全额购房款去搞其它地产项目开发只是他们所有盲目扩张的方法之一，当然也是最恶劣的一种方法。

为了抢到更多的地和项目，除了向银行借贷和挪用买房者预付购房款外，他们还采取如下方法搞到钱：

美元债券

在全世界发行美元债卷，以很高的利息为引诱，向国际金融市场融资。恒大危机最早从这里爆发，到期的美元债卷不能按期偿还利息和本金，引起国际金融界关注。

理财产品

在国内发行号称高回报的理财产品。很多人贪图高回报又迷信恒大的牌子，用一辈子的积蓄买了他们的理财产品。这也是非常恶劣的做法。搞房地产的企业不好好搞本行，搞起什么理财产品，在美国这是不可思议的事。理财产品不能按期支付回报引起上千持有人包围恒大深圳总部的新闻大家应该还记得，这也是恒大危机最早在国内显现出来的一个重要事件。

向恒大员工借钱

据报道，恒大要求员工借款给公司，对不愿意借钱者不发年终奖金。这种做法也非常低劣。想想看，在美国的企业老板向员工借钱意味着什么？

由此可以想见恒大的债务会有多大。据报道，恒大目前债务两万亿人民币，而中国的GDP也就是100万亿人民币。恒大已经资不抵债，据估算，它的所有资产在最理想的情况下变现，也只有1.5万亿人民币。而且：一方面所欠债务的利息还在不断增加，员工工资必须发；另一方面随着房地产的下跌，它的地产销售收入在减少，它拥有最大资产也就是地产业的价值也在不断下跌。比如那个5000亿的土地储备，目前5000亿，到了年底的市场价值可能就少于5000亿，在可以预见的时间内，情况只能恶化下去。

以上描述的恒大的情况，也是中国目前整个地产界的情况。

目前正在发生的烂尾楼业主拒付房贷，只是地产危机正向金融银行界届蔓延的一个信号。与地产开发业关联的产业还有很多，比如钢材水泥木材等等，地产业作为最近几十年中国经济发展的重要支柱，它的危机对整个中国经济的连带性影响，后面会如何发展，大家一起继续关注下去。

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为什么美国没有烂尾楼？