|
|
|
| 查尔斯叔叔原文 URL 如下：
http://bbs.creaders.net/life/bbsviewer.php?trd_id=794017&blog_id=130082 |
|
|
先说一下为什么还要再说几句： 主要是因为这是一个常见并且历久的问题，很多人会继续不断地考虑并寻找答案。我在查尔斯叔叔的文章“房屋重新贷款：忽悠你没商量”跟帖时与网友iPhone3G讨论时，可能我的表达能力太差，没能把问题讲清楚。但是希望能为关心的朋友提供一点参考。
因为下面的比较长，所以我把我的观点先重复一下：
1. 是不是应该重新贷款取决于很多因素，只有结合你自己的具体情况作具体分析才能决定，比如是否长住，有没有其他更好的投资途径，家庭整个的经济计划等等； 2. 并不一定只要是利率低就一定合适，要具体计算； 3. 已经付过的年头也是一个应当考虑的因素； 4. 不管银行/贷款公司/贷款经纪如何告诉你，你的closing cost 一定是你的负担的一部分，只是马上掏或是打在你的贷款里的区别； 5. 现在的利率已经是历史最低程度，我个人认为，再往下走的可能性实在没有多少，不太可能会有前些年利率大幅度调低的好梦了； 6. 究竟应该考虑固定还是浮动还是所有其他变化中的哪一种，没有一定的结论。我个人比较倾向固定，尤其是现在这么低的利率； 7. 加速付款(提前付清)或者其他省钱的方法还有，不及谈到； 8. 在基本算清楚的前提下，该重新贷款就要当机立断，。 或者是省钱，或者是减少年数（如30年变15年），或者是变浮动为固定，或者是都有。 还有不少人，以为房市大好，利用重新贷款，借出更多的钱来去用作其他目的，有的是投资，或者再买房子，或者花了。甚至有人借了纯利息的贷款。我个人认为，这些都不是好主意，除非你是理财专家。 下面可以先看一下实例： |
|
实例： 假定15年固定，5% 年利， $300,000 贷款 ， closing cost $4,000 （表格省略） Mr.A: 1年后，利率下降到4.5%，决定重新贷款，在当时的所余本金$286,218.45的基础上，重借$ 290,000, 以多余的差价再加上银行/贷款公司/贷款经纪给回的补贴，实现一分钱也不掏的 0 重新贷款。 这样， 月付额为：
| $2,218.48 | 其中本金 （第一个月）$1,130.98 | ，利息 $1,087.50 |
| | | （表格省略） |
|
|
|
|
|
|
|
|
可以比原来的月付额省：$2,372.38- $2,218.48=$153.90。 如果一直到全部付清，总付款额（连本带利）为 | Total Principal Paid: | $290,000.00 | | Total Interest Paid: | $109,326.50 | | Total Paid: | $399,326.50 |
|
|
要比不重新贷款的情况 | Total Principal Paid: | $300,000.00 | | Total Interest Paid: | $127,028.56 | | Total Paid: | $427,028.56 |
比较：$427,028.56- $399,326.50 = $ 27,720.06, 这是省下的钱。 可是因为第一年已付款 $2,372.38 x 12 = $28,468.56， 所以折合下来，还是多付了$28,468.56- $ 27,720.06= $766.50. 换句话说，总付款额多了一点点，年头多了一年。这里并没有计入closing cost. 这里仅仅是一年后就重新贷款，如果是更长，比如说两年三年后再做，更差。 当然，这里有好几个假设，可能有朋友会有不同意见： 1. 重新贷款是否要贷 $290,000? 只贷$286,218.45时， closing cost 如何计算？ 2. 中间要卖房又如何？ 3. 中间再重新贷款又如何？ 4. 如果是30年又如何？ 5. 如果是3/1，5/1，7/1 或浮动的又如何？ 这些都是可能的情况，但是没有办法一一举例。 再看看如果一年时利率下降到 4%，Mr. A 重新贷款如何？ 月付额为：
| $2,145.09 | 其中本金 （第一个月）$1,178.43 | ，利息 $966.67 |
|
可以比原来的月付额省：$2,372.38- $2,145.09= $ 227.29。 如果一直到全部付清，总付款额（连本带利）为 | Total Principal Paid: | $290,000.00 | | Total Interest Paid: | $96,117.10 | | Total Paid: | $386,117.10 |
|
|
要比不重新贷款的情况 | Total Principal Paid: | $300,000.00 | | Total Interest Paid: | $127,028.56 | | Total Paid: | $427,028.56 |
比较：$427,028.56- $386,117.10–第一年已付款 （$2,372.38 x 12 = $28,468.56）= $ 12,449.90 看起来，这个比较合适了，虽然多了一年时间，但是怎么说也省了$ 12,449.90。 我们不需要再去算更低的利率了，对吗？
另外，这里有个连接，是紫荆棘鸟网友的评论，说得相当详细： http://blog.creaders.net/jingjibird628/user_blog_diary.php?did=130372&page=1 下面再重贴我和iPhone3G 网友的讨论。 | 不太准 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月19日17:23:58 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:房屋重新贷款：忽悠你没商量 由 Charls叔叔 于2012-11-18 10:54:34 |
| | 比如利息与本金的计算，每个月都是不同的。 详细计算比较复杂。每个人的情况不同，要具体情况具体分析。 一般说，是把省下的钱与费用比较，看多少个月以后才真开始省钱，再比较自己的动迁计划，才能大致得出结论。 还要不要忘了：每次重新贷款，年头就重新算起。以前不管已经付了多少年，都“没”了。 ************************************************ | | 看来您也不懂 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月19日21:15:46 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:不太准 由 seewhy9 于2012-11-19 17:23:58 |
| | 每次重新贷款，年头当然重新算起，但以前付的那些年根本没有浪费！ ******************************************************** | | 看你怎么看 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月19日22:24:11 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:看来您也不懂 由 iPhone3G 于2012-11-19 21:15:46 |
| | 如果你是准备长住并且希望有朝一日能付清贷款，所谓free and clear, 那么年头就有相当要紧的关系；如果你只是准备待个几年就换房子，可能前几年“浪费”就浪费吧。不过，这种情况，省钱可能是优先考虑了。（还是要计算每月省多少和几年能打平）。 ************************************************************ | | 举个例子 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月19日23:19:10 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:看你怎么看 由 seewhy9 于2012-11-19 22:24:11 |
| | 本 人三年多前买现在这个房子的时候贷款利率是5.125%（No Points, No Cost)。过了一段时间发现利率低了不少，就重新贷了No Points， No Cost的款，利率是4.625%。最近一次是3.375%。我第一次重新贷款就是省了半个百分点的利息，第二次省了1.25%，都是实打实的，根本就没 有浪费了什么三年。如果一定要说浪费了什么，只能说浪费了精力。 | | 怎么看都不浪费 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月19日23:12:15 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:看你怎么看 由 seewhy9 于2012-11-19 22:24:11 |
| | 这么说吧，如果您十年前贷的三十年款的利率是5%，今天吃饱了撑的重新贷三十年款的利率还是5%，您一点都没有浪费什么。 请注意，我指的是每月的月供部分，不考虑申请贷款的初始开销。显然您认为月供部分都有问题，这是完全错误的。 ********************************************************* | | 请看详细计算 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日00:01:19 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:怎么看都不浪费 由 iPhone3G 于2012-11-19 23:12:15 |
| | 这里是计算，30年固定，5%。假定$300,000贷款。 前十年您总共付了$ 1,610.46 x 120 =$193,255.20, 但是其中本金只有$ 300,000-$244,026.19 =$55,973.81. 换句话说，您贡献给银行$193,255.20- $55,973.81=$137,281.39. 这里还没有计算您一开始就付出的费用。就算是0 points, o fee, 您还是有多达20-30项的closing cost. 看一下您的HUD表就知道了。 现在您“而今迈步从头越”，一切从头开始。您说，那能一样吗？ | Loan Summary | Loan Amount: | $ 300,000 | | Annual Interest Rate: | 5% | | Length: 360 | years 30 |
|
| Payment Summary | Number of Payments: | 360 | | Monthly Payment: | $1,610.46 | | Total Principal Paid: | $300,000.00 | | Total Interest Paid: | $279,767.35 | | Total Paid: | $579,767.35 |
|
(表格省略) | | ********************************************************** 真正的No Points, No Cost就是不出一分钱 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日09:33:11 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:请看详细计算 由 seewhy9 于2012-11-20 00:01:19 |
| | 比方说正常的利率是4.75%，但要出一笔不少的真正的Closing Cost。不想花那笔钱，就出高一点的利率，比方说5%，那银行就会返回来几千块钱，那笔钱可以付清贷款经理的佣金，估价费，Title费等等。很多时候如果愿意再提高利率，银行还会再多找钱。 Closing Cost的很大一部分本来就是您要花的，跟重新贷款的开销没有任何关系，比方说押下的部分月供，部分地产税，保险费，等等。这些“费用”是您本来就要出的，只是银行先收下，到时候帮您付。 ****************************************************************** | | 还有 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日00:22:23 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:怎么看都不浪费 由 iPhone3G 于2012-11-19 23:12:15 |
| | 您还可以看一下在第121个月时，这个月的 $ 1,610.46中 $ 593.69是本金，利息是 $ 1,016.78, 本金占月费的37%。 如果从头再来，第一个月的 $ 1,610.46中 $ 360.46是本金，利息是 $ 1250, 本金占月费的22%. 这样比，清楚了吗？ ********************************************************** | | 很明显您根本就没有搞清楚 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日10:13:55 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:还有 由 seewhy9 于2012-11-20 00:22:23 |
| | 最重要的一点是搞清楚每月付的利息部分是按当月的欠款来计算的，所以您只需要关心利率，欠同样的钱，利率越低越好。 刚开始曲线比较缓，因为欠的款比较多，月供的大部分都是付的利息。到最后就反过来了，因为欠的款少得多，所以月供的大部分都是还欠款。 请见下图。到了10年后A点重新贷款，还是一样的利率。借款人有如下几个选择： 1. 重新贷原来的欠款，到B点，还是同样的月供，还请日加了10年。拿A到B的钱去花天酒地几天。【最上方的曲线】 2. 贷现有的欠款，还清日还是加了10年，不过每月付的利息少了，因为欠款少了。月供当然也少了。【中间的曲线】 3. 贷现有的欠款，把每月省下的月供钱还是加回去。由于每月的额外付款，新的30年会提前10年结束，和原来的还清日相同，其实结果等于什么事情都没有发生。【最下方的曲线】 | | ************************************************************** 您自己的例子 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日10:12:48 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:真正的No Points, No Cost就是不出一分钱 由 iPhone3G 于2012-11-20 09:33:11 |
| | 只要看5%的月费比4.75%多出一部分，就知道这部分就是在用贷款来付您的closing cost. 银行是一定要赚您的（这额外部分的）利息的。 ********************************************************************** | | 没错，但是。。。 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日10:24:37 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:您自己的例子 由 seewhy9 于2012-11-20 10:12:48 |
| | 比方说三年多前正常利率是4.875%，为了不出Closing Cost，又担心将来利率会降低，我宁愿出5.125%。不久后正常利率是4.375%，还是同样的原因，我宁愿出4.625%，但每个月省下了0.5% 的利息，不赚白不赚。最近的一次利率降得更多，不过谁知道还会不会再降低？再说没准过几年我想卖房子呢，所以还是选择高一点的利率。 如果利率降到一定程度，有人打包票说绝对不会再降了，又有人打包票说我们许多年后都不会卖这个房子，那我就肯定会选择传统的贷款方式。 *********************************************************** | | 羊毛出在羊身上 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日10:06:38 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:真正的No Points, No Cost就是不出一分钱 由 iPhone3G 于2012-11-20 09:33:11 |
| | 贷款公司是只赚不赔的。 即使是如您所说的那种，“一分钱不出” （这种情况极少），您的 closing cost 其实 已经打在您的贷款之内，不过一般贷款公司不会为您一一解释清楚。 只要想一想，如果您自己负担closing cost, 那您就可以拿到更低的利率，换言之，付更低的月费，就清楚了。 *********************************************************** | | 请不要想当然 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日10:36:24 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:羊毛出在羊身上 由 seewhy9 于2012-11-20 10:06:38 |
| | 本人真正的Closing Cost的确是打在高一点的利率里了，但绝对没有打在我的欠款里。 原来的利率是4.625%，我即使答应高一点的利率，但3.375%还是比以前低不少，那还有什么疑问吗？ 如果一个人当年付了不少Closing Cost，利率比市场低了不少，比方说从5%到4.5%。但现在不出Closing Cost的利率是3.5%，那他应该毫不犹豫地重新贷款，反正他出的Closing Cost要不回来，但每个月还是要出4.5%的利息！ ************************************************************ | | 绝对没有打在我的欠款里? |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日13:02:21 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:请不要想当然 由 iPhone3G 于2012-11-20 10:36:24 |
| | “打在高一点的利率里了”，就是说您得多掏腰包。看起来你的贷款数目未变，实际上您就是在付多一点的钱。您管这多付的钱叫什么呢？ 我不反对重新贷款，但是里外里一定要算清帐。 **************************************************************** | | 打个比方 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日13:57:42 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:绝对没有打在我的欠款里? 由 seewhy9 于2012-11-20 13:02:21 |
| | 您两年前从家具出租公司开始租家具。如果自己出运费360，那每个月租金是100。如果家具公司出运费，那每个月租金是110。您当时一算，发现持平点是3年，因为知道要租3年以上，所以决定自己出运费。现在租了两年了，一共出了360+2400。 您现在突然发现由于家具出租公司开了不少家，竞争激烈，开始恶性竞争，行情是每个月租金80（不包运费），90（包运费）。最简单的选择就是把原来的家具退租，开始每月出80重新租，不用付运费。您以前出的360的确没有够本，但不妨碍您重租。 如果您觉得80/90实在是不可能再低了，也知道从现在起自己还要租3年以上，那您可以选择自己出运费，然后每个月出80。你的朋友处于同一种情况，只是选择出90，他没有每个月省10块？ | | 有那么难搞清楚吗？ |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日13:30:19 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:绝对没有打在我的欠款里? 由 seewhy9 于2012-11-20 13:02:21 |
| | 您当前的贷款利率是4.625%，不论您当年出了多少Closing Cost，您每个月就是要按年息4.625%出利息钱。 现在重新贷款的利率是3.125%，但要出不少Closing Cost。如果愿意提到到3.375%，就不要另出Closing Cost。如果选择3.125%，就要看4.625%降到3.125%省下的利息钱几年后可以抵消Closing Cost。还要担心将来利率再降，又可以重新贷款。当然更要担心过两年要卖房子。如果您选择3.375%，现在开始每个月按年息3.375%出利息钱，这 是立竿见影的省钱，有什么好算的？ |
如果您认定将来利率不会再降，而且您很长时间不会卖房子，那您可以在3.125%和3.375%之间选择，看看几年后持平。 ************************************************************* | 两回事 |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日14:56:08 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:有那么难搞清楚吗？ 由 iPhone3G 于2012-11-20 13:30:19 |
| | 1. 就像您说的，能不能或要不要重新贷款，关键是算清楚持平点，break even. 利率掉得厉害，比现有的要低很多，（以前的毛估是大约低两个百分点），当然应该考虑重新贷款。 2. 但是这不改变您以前那个贷款的性质。以前是自己付closing cost up front, 或者打在贷款里，里外里您还是付了这部分费用。银行，贷款公司贷款经纪可能帮你分担一部分，但绝不会做赔本买卖。 3. 租和贷款买房是有本质区别的。 4. 重新贷款往往是已经付了的年头比较短为合适。如果已经付了相当多年数，已经付出的成本也应当考虑在内。 ********************************************************* | | 你根本不明白利息是怎样记算得 |
| | 送交者: Drug 2012月11月20日17:40:52 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:两回事 由 seewhy9 于2012-11-20 14:56:08 |
| | 如果你不付closing cost 。 利率即使降低0.00001，你也是合算的。 你每月付的利息是根据你借的钱乘以利率，然后再除以12 （APR，年利率）。利率即使降低0.00001，你付的利息自然降低。当然合算。 你的错误概念是开始几年住要是付利息。重新贷款你又要多付利息。实际是开始几年，你付利息多是因为你借的钱多。假如五年后重新贷款，你已经付了5年的贷款 有要重新计算。这样远来30年变成35年。当然总利息要增加。但你只要按原来的数付 （每月总数跟重新贷款前不变）。你可以计算一下，你的利息明显降低，而本金增加。这样无论是你一年后卖房还是25年后贷款付清后卖房，你都是合算的。 | | 还是不明白？ |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日17:20:30 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:两回事 由 seewhy9 于2012-11-20 14:56:08 |
| | 真不明白您还在纠缠什么，这跟以前付了多少钱有什么关系？我们说的是现在和将来。 甲乙两人1年前都贷了100,000，都付了3,000的Closing Cost。 Mortgage amount: 100000 Mortgage term：360 Interest rate：5% Mortgage start date：1/1/2012 Monthly Payments：536.82 还清日：1/1/2042 过了1年，他们都付了3,000(closing cost)+4,966.49(interest)。还了1,349.59的欠款，所以欠款还剩98,650.41。 甲心疼以前花的钱，决定不重新贷款，每月还是付536.82。又过了1年，又付了4,486.41的利息，还还了1,544.41的欠款，欠款还剩 97,106.00。如果一直不重新贷款，到1/1/2042还清，最终付了3,000(closing cost)+4,966.49(1st year interest)+88,289.29(more interest)。 乙毫不犹豫地选择了4%(no closing cost)的利率重新贷款，贷款额是98,650.41，月供是470.97。为了便于比较，他把每月省下的月供钱65.85作为额外付款，所以每月还是 付536.82。又过了1年，又付了3,897.29的利息，还还了2,394.46的欠款，欠款还剩96,255.95。如果一直不重新贷款，大约到 10/1/2036还清，最终付了3,000(closing cost)+4,966.49(1st year interest)+54,203.10(more interest)。 考虑到利息是免税的，实际差别估计要小些，就算只有70%好了，省下的钱还是相当可观的。而且对于no closing cost的重新贷款，是立竿见影的省钱。 ******************************************************************* | | 何来纠缠？ |
| | 送交者: seewhy9 2012月11月20日18:53:11 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:还是不明白？ 由 iPhone3G 于2012-11-20 17:20:30 |
| | 看来我们是说不服对方的，就此打住吧。 好在双方说法都在众目睽睽之下，若有对任何人有一点参考，也算没有浪费我们的时间。 |
祈安。 *************************************************************************** | 您在纠缠过去已经花掉的拿不回来的钱 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日20:04:56 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:何来纠缠？ 由 seewhy9 于2012-11-20 18:53:11 |
| | 过去怎么花的钱，浪费了多少还是赚了多少跟现在一点关系都没有。在没有Closing Cost的情况下新的利率比以前低了，就是省了，低多少省多少，没有任何疑问！ 如果因为您奇怪的想法，而不去重新贷款，建议您还是想清楚。您觉得绝大部分中国人盯着一直在跌的利率，一而再再二三地重新贷款是在打算给银行送钱，是吗？ 我认识的一位好像每几个月就来一次，每次当然都是没有Closing Cost的贷款，他们难道不清楚刚开始的时候付的大部分都是利息吗？这些最精打细算的家伙都是吃饱了撑的？ | | 的确是很简单的道理，但有人就是无法理解。 |
| | 送交者: iPhone3G 2012月11月20日20:08:50 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 |
| | 回 答:你根本不明白利息是怎样记算得 由 Drug 于2012-11-20 17:40:52 |
| | 许多人的想法是有这种误区，但经人点拨后还这么想的就少见了。这次开眼了！ |
|
| | 送交者: 紫荆棘鸟 2012月11月21日07:56:07 于 [五 味 斋] 发送悄悄话 我看主要是心理感觉起作用：) |
| | 回 答:的确是很简单的道理，但有人就是无法理解。 由 iPhone3G 于2012-11-20 20:08:50 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
