中国住房过剩，超乎所有人的想象

部分城市的房屋供应已经过剩，这是业界共识。但全国范围内的过剩到底严重到什么程度，一直缺乏数据支撑。今天下午，我在国家统计局和主要省份统计局网站上查阅资料时，有了一个惊人的发现：中国房屋开发量的确已经过剩，而且过剩程度非常令人震惊！

如果你查阅国家统计局 2013年统计公报，是看不任何异常的。根据这个报告，2013年全国房屋施工面积是66.6亿平米；竣工面积是10亿平米，其中住宅是7.9亿平米。根 据《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》，未来6年要实现1亿农村人口进城，那么按照目前城市住宅竣工速度，6年可以提供7.9×6=47.4 亿平米的住宅。考虑到部分老旧住宅的拆除，以及城市原有人口住房的改善，这个住宅供应量应该是可以接受的。

今天下午，当我试图比较常州、无锡、苏州、南京的新建住房量时，对国家统计局的数字产生了疑问。因为按照常州市统计局的数字，2013年当地建筑企业正在施工的房屋面积是1亿平米。而南京、苏州、无锡的数字更大，这样仅仅江苏的四个城市，就有超过4亿平米的房屋在建面积！

打开2013年和2012 年江苏省统计公报查看的时候，就更傻了：2013年江苏建筑企业房屋建筑施工面积竟然是19.3亿平米；竣工面积6.8亿平米，其中住宅竣工面积4.8亿 平米。2012年，这三个数字分别是16.2亿平米5.8亿平米和4.1亿平米。也就是说，如果国家统计局的数字正确，仅仅江苏一个省，就占了全国约三分 之一的建筑总量。这，显然是不可能的。

会不会是江苏统计局昏了 头，连续两年的统计数字都是错误的？我带着这个疑问，查阅了浙江省统计局官网上的2013年统计年鉴（提供2012年数据），因为2014年版（提供 2013年详细数据）的还没有出来。在这个年鉴中赫然写着，2012年浙江省房屋施工面积高达16.7亿平米，竣工面积高达5.5亿平米。仅仅在绍兴一个 地级市，2012年的房屋施工面积就达到了4.7亿平米，竣工面积达到了1.8亿平米！

要知道，绍兴只有500万 常住人口，就算100%城镇化，而且每年竣工房屋中只有一半是住宅，也足够给每个人“分配”18平方米。即便不考虑历史存量，只需要最多三年，绍兴的房屋 就饱和了。所以，目前绍兴的房屋开发节奏，是寻死的节奏。近日，英语里诞生了一个中国式热词，“nozuo no die”，绍兴显然是在尽全力“zuo”。

为什么省级数据跟国家统计 局的数据严重背离？主要原因或是统计口径不同：国家统计局的66.6亿平方米施工面积的数字，是从房地产开发企业角度统计的。江苏的19.3亿平米和浙江 的16.7亿平米，是从建筑企业的角度统计的。显然，江苏、浙江的口径更接近全口径。因为安居房、单位集资房、乡镇开发的所谓自用房，以及军产房、市政设 施等，不会列入房地产开发面积。而这些房子，按照江苏统计公报透露的比例，大概七成是住宅。

我还查阅了广东、山东、河南、福建等省份的数据，大部分省份都是按照国家统计局的做法，从房地产开发企业角度统计的，因此都不是全口径数据。所以就出现了广东、山东、河南、福建四个省（其中三个是人口超级大省），房屋开发量没有一个浙江省多的怪现象。

需要提醒大家的是，虽然江 苏、浙江的数据基本上算是全口径了，但违法建筑，也就是所谓的小产权房，肯定仍未列入统计。但即便不考虑违法建筑（小产权房），江苏一个省一年就新增各类 住宅4.8亿平米。如果按照江苏建筑量占全国8分之一计算，那全国每年新增住宅量就是38.4亿平米。未来6年下来，就是230亿平米。假如这些住宅面积 一半用来替补拆除的老建筑和改善原有居民生活条件，一半用来安置新进城的农民，这些新移民每人可以对应115平米！

我们还可以换个算法。到 2013年年底，中国城镇居民人口是7.3亿人，如果到2020年实现了国家的目标，1亿人进城，那么城镇总人口是8.3亿。仅仅在这6年中新增的住宅面 积，就可以给全国每个城镇居民“分”27.7平米。我再次提醒大家，这里面没有计算小产权房。在很多城市，小产权房的开发面积非常惊人！

所以，江苏、浙江统计局的数据告诉我们，国家统计局的房屋施工面积、竣工面积的统计范围是非常有限的，掩盖了我国房屋开发量、供应量严重过剩的本质。而这个过剩，是非常夸张的过剩，远远超出了我们的想象。对于大多数城市来说，一场房地产的暴风雨将不可避免地到来