不动产登记与试图扩大房产税是在玩火——

从日本、香港的惨痛教训谈起——

兼谈本周经济与股市

新浪博客 (2015-02-16 19:32:06)

——复旦大学金融与资本市场研究中心主任  谢百三教授

一、市场广传要搞“不动产登记”

市场广传3月1日将进行全国范围的不动产登记；以至于房地产中介公司的骚扰电话不断打来，他们吓唬人们；“进行不动产登记，就要征房产税了，快卖房子吧”。“上海对开征房产税之前的存量房不征税，快买房吧”。弄得人心惶惶，房地产市场又现波浪。

后来又传：这个不动产登记不是为了反贪污腐败，也不是为了打压房价。请问那是为了什么？

二、连官员的财产都不敢公开申报，搞什么不动产登记？

很多国家的总统及地方官员竞选都要公开申报，宣布自己的财产；透明家私，以让百姓信任。中国也有，据悉广东某一证券公司领导调任某市任市长、市委书记前，就公开过自己多年来的存款与投资理财收益等达一千万之多，博得了人民信任；人们广泛认为这样透明官员办事我们放心。

但全国范围内，在今天这样高调反腐浪潮中，地方官员的财产都不敢要他们公开申报。请问为什么心血来潮，搞什么不动产登记；说不是为了打压房价，这不是此地无银三百两吗？

这么一登记，不是为以后全面广征房产税做铺垫吗？是为了什么？

三、上海 重庆的“房产税”试点成功吗？

前些年，上海重庆的开始试征房产税；上海是财政部指定的，无奈！重庆呢，那个风头正劲的薄熙来正在红极一时地搞唱红歌、打黑，广揽当地民心；他在重庆试征此税居心何在？这种人当道时干的事情正常吗？

这两个城市试征几年，怎么一点社会反响都没有；征得怎么样，征了多少？公开一下啊！估计效果很差。

四、当年两市的“房产税”就是国外的物业税，未经全国人大批准，实际上是非法的

中国的房产税。是1986年9月15日国务院颁布的，它和国外的物业税有明显不同；第一是对房产原值扣除10-30%之余值征税；而不是对一涨再涨后的市值征税。第二是对国家机关、事业单位军人住房及居民自己住房免税，只对工商等经营性公司的房产征税。

而现在上海重庆试行的“房产税”恰恰这两点都变了，对城市居民征，且按照涨后的按市值征。与国外物业税特征完全吻合。而物业税在中国是个新税种，必须经过全国人民代表大会2000多名代表投票通过，（我估计代表们出于地方与自身家庭的情况，大多数是不会同意开征的）。

谁知财政部某些官员竟以“房产税”老税种名义修改后，报上去请求试点，而那时的管理层正忙着推出“四万亿”刺激，也不细究就稀里糊涂通过了。（因为旧税略作修改是不用人大通过的。）

时下是“以法治国时代”。请管理层再核查一下当时的情况，有错必纠。

五、鲁莽打压房地产 日本经济崩溃20年  中国要力免重蹈

日本从1971年尼克松宣布布雷顿森林体系瓦解后，日元一直在升值，从1971年升到1985年（广场会议）后，加速升值；外汇大量流入，房地产与股市不断上涨；房地产指数从10点涨到110点；

股票也不断上升张从千点上涨到1990年达3.89万点；最高时日本人骄傲地宣称，东京的房地产价格总值可以买下整个美国土地。

面对着一浪又一浪的房市、股市汹涌上涨，日本政府坐不住了；在经济学家的协助下，开始鲁莽干预。他们贸然地对房地产市场之增值征重税；将低利率提高到6%以上，等种种重大措施，严厉调控房地产市场。

结果泡沫被野蛮地捅破了；房地产与股市先后向下跌去，先慢跌，后急跌，后呈断崖式地狂跌；跌啊跌；谁也不知底在何方；一直从1990年跌到2010年；跌了整整20年，直到小泉当首相时，才止住。此时房地产指数又回到20多点；股市竟跌到7000多点。（相当于中国从2000点跌到450点）。

在这悲惨地20年中；日本1000多家银行中倒闭、歇业、破产的多达250多家；日本经济一片萧条；失业率很高；工资大幅下降；百业凋零；（日本失去的20年之惨痛一幕，中国一定要全力避免！）也就这20年，日本被它的近邻，中国迅速赶上，中国取代它成为世界第二大经济体。（日本人民称之为失去的20年）

六、香港经济也因鲁莽打压房地产市场而狂跌  一度陷入困境

另一个教训就是香港特区，1997年香港回归时，特区领导提出为了使香港年轻人买得起房结得起婚；让外国人在香港买得起房办得起公司；一定要把房价降下来。

其中最主要的举措是每年提供8.5万套廉租房，供年轻人学生和贫困居民租用。其用心良苦、善心明显；但他明显地不懂宏观经济管理；我一听，知道要闯祸了。结果，他的话音刚落，马上香港房价下跌10%；后来特区房地产市场呈狂跌状；我的一位香港博士生买的800万港元的房子，竟跌到350万港元，他当时仅交了200多万港元；（我问他，在香港能不继续交，另买便宜的吗？他说不行；香港法治很严。但在中国大陆呢？肯定出现很多违约户！）

那几年，香港各行各业一片萧条，从1998年到2000年，GDP逐年下降，以至于出现绝对负数；失业率很高，宏观经济呈现非常糟糕状况；严重影响社会安定，每年7月1日回归日必有大游行。

后来香港特区领导意识到问题出在房地产市场调控上过于鲁莽，8.5万套廉租房后来一次都不敢兑现；并恢复了一些有利于房地产市场复苏的举措；加之温总理在非典时去了一次；中央政府给以很大支持；才渐渐走出困境。（这个沉痛教训，大陆必须正视）。

七、中国如广征房产税，将严重打击房地产市场及宏观经济

如果不动产登记是为了在全国70多个大中城市及一千多个中大中小城市广征房产税；则人们无法容忍每年都为自己居住的房，交市值1-3%的重税；也不敢买房，甚至会有人大量卖房。

则房地产市场必将一跌再跌；并将与之相关的40多个产业（钢铁、水泥、石灰、铜、铝、家具、汽车等等产业）全部拖到萧条更萧条的绝境中去。中国经济GDP不是6.8%-7.19%的缓步增长；很可能是1990-2010年的日本与1999年-2000年的香港了，GDP能有2-3%就不错了，（房地产是道道地地的产业链最长一国经济的的支柱产业。）

八、房产税必会导致百万家庭假离婚

财政部官员说：我们可以第一套不征第二套征啊！那就会有数以百万计家庭假离婚。这极为荒唐一幕，我们难道见得还少吗？假离婚仅10块钱啊，房产税长期要交总计100万以上啊；且没个完。

长期的有几十万上百万家庭在法律上的非婚同居；这是和谐的“中国梦”中的理想社会吗？第三套征，也会假离婚，甚至让18岁的子女假结婚，早分家。群众早有话，你有政策，我有对策，你是共产党，我是八路军。你政策荒唐，我对策也荒唐。

九、广征房产税既不合法也不合理

不合法，前已讲过。现在搞得房产税就是挂羊头卖狗肉的物业税。 

此外，征房产税也不合理；你已在高额房价中征了70年土地使用费了。（6万元一平米中，起码3-4万元是土地使用费。）也就是地方政府卖地的钱（京、津、沪一度达财政收入的70%）试问，何以北京市的房子5-6万元一平米，郊区农民的小产权房4-5千元一平米；这么大的差价原因何在？就贵在这个70年的土地使用费上。国外征房产税的国家中有这么高昂的土地使用费吗？财政部人说，那是房租；这是税。一派胡言，有这么高的房租吗？再说过去农民向地主交了租，地主再向政府交税啊！怎么农民又要交租又要交税呢？这不是一只羊身上去剥两层皮吗！

十、搞不动产登记与扩大房产税是在玩火！谁把中国经济拖入日本式灾难谁就是民族的罪人历史的罪人

在这里提醒财政部的研究所及个别高级官员，在全国广泛地实质性地征房产税，必将房地产市场狠狠打下去。到时不是大家买得起房买不起房的问题，而是几千万农民工回农村，每年七百万大学生毕业就失业的问题了。财政部就知道“税税税”；但就不懂宏观经济，你们学过厉以宁老师的西方经济学吗？事物的宏观是有规律的！宏观经济狂跌了；房子卖不掉了，GDP变2-3%了；你还征得了税吗？那时中国就必陷入日本灾难式的20年。

日本1亿多人口；中国13.6亿人口；这受得了吗？要征房产税，先把70年土地使用费退给老百姓啊！再慢慢征回去啊!总之，经济学家就像医生，利弊相权取其利；在目前实体经济明显下行之中还搞不动产登记，想推广房产税试点，就像小孩在高铁上玩火一样危险！

本周经济与股市:

   经济明显地在实质性地下行之中。股市在一周24个新股的狂轰烂砸下，周一开盘很低达3049点并开始反弹，在利空出尽下，人们开始抄底买股票，但成交量始终上不去，上海周一到周五分别是2047亿、2250亿、2108亿、2296亿、2930亿。这种成交量下，大金融如银行证券保险股就难以启动，现在它们还在1月19日大跌的附近徘徊。但创业板中小板缤纷灿烂，网络股连续涨停，故事多多。这也和历年春节前的市场十分相似。展望世界各种货币、市场，我们别无选择，只能在熟悉的A股市场上寻找机会投资理财。投资者要选好有希望的股票，高抛低吸。千万别满仓。总之，牛市当作熊市做，小心总是不会错的。

今年还有两次降息和多次降准，机会应该还有。预祝大家春节快乐，幸福安康，小孩聪慧，大人理财成功！股市年年向上！

                             2015.2.13   17：00于复旦