中国房地产泡沫必然在习李十年任期前期破裂——2013房价有望大跌

刘忠良

《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》作者

2013年3月第一日的晚上，各大网站头条报道中央出台“新国五条”细则，最耀眼的是对出售房屋征收20%所得税，让那些没有卖掉房子的投机客被宰一笔！第二个要点是提高二套房首付和利息，再次打击投机客！

只要是泡沫，迟早会有破灭的一天，可有些人就是偏偏不信，认为房地产是永远上升的氢气球，可这个氢气球总要爆炸。我在2012年初就说，要在18大前或2013年“两会”前卖掉房子。前几天我在《2013年中国房价必先涨而后“暴跌”——过完春节赶快卖房子》提醒房地产投机者赶快卖房子，结果我被众多网友大骂一顿。

但凡房地产投机者在那篇文章后骂我的，应该后悔了，因为他现在再卖掉手中房子就要被征收20%所得税。如果按照我的提醒赶快卖房子，最少免去好几万损失。假设他的房子是在低价5000买的，现价20000一平方米，那15000的20%就是3000，100平米的房子就多征税30万！这就是没有听我赶快卖房的代价！

中国房地产向来不是市场经济，是权力加金钱控制的，是不能完全按照市场经济预测的，所以谢国忠预测房价一直失败。任志强以前预测房价对了，不是因为他预测对了，而是因为他是房地产既得利益集团的一部分，在房地产既得利益集团强势的时候，既得利益集团所鼓吹的就是正确的。只要房地产既得利益集团强势，且国家政治经济社会形势允许房地产既得利益集团如意的强势，任何一个为自己利益鼓吹的房地产既得利益者都能预测成功，连房地产商门前栓的一条狗都可以（别以为我是说某某专家）。

中国高房价有三大命脉：一是土地垄断，导致房地产垄断高价；二是货币持续快速膨胀，资产价格泡沫上涨，房地产是首冲；三是政府缺位，保障房尤其是廉租房供应不足（可参见笔者新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》对中国房地产的分析）。而这三大命脉，全部控制在中央手中，中央要房地产泡沫破裂就破裂，要保它还能保几年，现在中央可以决定房地产的命运！所以，研究中国房价，不如先问问习李的意思。

温家宝在即将离任时说，他有些做得不好的地方，有些愧疚。他愧疚在哪里呢？他愧疚在民生。因为这十年，中国虽然GDP高速增长，但人民却越来越难过，房价物价不停的涨，医疗吃人，教育让父母养不起孩子，对许多普通民众来说GDP高速增长却日子更难过，人民怎样评价过去十年和政府呢？

李克强总理说的好，GDP不是自拉自唱。一个GDP高涨却民生愈发艰难的发展，那是难以让人民接受的。在人民的“房价、医疗、教育”三座大山中，高房价首当其冲。新一届政府要搞好民生，要让中国经济摆脱房地产的扭曲和高房价的祸害，中国房地产泡沫必须破裂。希望新一届中央再添一把火，力争2013年拿下房地产泡沫，而且是越快越好。

我为什么一直要坚持打败高房价，理由有三个：

第一，高房价必然带来高物价和民生压力。世界上每一个物价贵的城市，必然也是房价也贵的城市，因为除了地租之外，其他成本都是相差不大的。

比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。

第二，高房价带来高生活压力，从而造成中国持续的超低生育率，让未来中国人口大崩溃，这等于是房地产既得利益集团绑架民族未来，同时也把他们自己的未来给灭了——没现在的孩子哪有未来的房地产市场？

按照近两次人口普查所显示的1.2左右的总和生育率，未来中国人口将每过一代（约30年）减少45%，两代减少70%，5代减少95%！中国20-29岁生育旺盛期妇女将从2010年的1.1亿然后快速下滑到2017年的0.9亿，到2023年只有0.65亿。1990年中国新生人口是2800多万，2010年降低到1300多万，按照目前的生育率水平和年轻育龄妇女变化预计，2024年左右中国每年新生人口将降低到700多万（见《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》）。

按照80岁预期寿命计算，到2030年，1950年出生人口步入大规模死亡年龄，则2030年左右中国每年死亡人口有1500多万，每年人口减少800万左右。到2043年以后，中国第二次婴儿潮人口步入死亡年龄时，中国每年死亡人口2500万，而那时新生人口或不足500万，中国人口将每年减少2000万左右，五年左右消失一个亿。在这种情况下，包括房地产在内，中国各个产业除了火葬场之外将大片大片的死去，中国将成为“工业废墟”和“房地产废墟”，中华民族也将沦落为一个又老又小的民族！

第三，高房价之外，房价快速上涨所带来的短暂利益已经结束，而危害又非常大，这时应该快刀斩乱麻，解决掉房地产泡沫。房地产泡沫就像饮鸩止渴，在止渴之后，应该赶快把毒药吐出来。

在房地产泡沫上升阶段，创造了GDP和就业，但同时，民生成本和经济运行成本越来越高，因为房价和房租越高，越来越多的利益畸形的流向房地产业，这时危害越来越大。就像喝了毒，毒性要爆发了，所以要赶快解毒。

笔者在新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》中指出：房价下跌的方式，是先暴跌再适度慢慢反弹对中国最有利。如果慢慢跌，无论是买房居住的人还是投资房地产的人，大家都抱着买涨不买跌的态度，盖房子的人找不到买家，准备买房子的人手里握着钱活受罪，银行和房地产商对新房地产开发也踌躇不前，对经济和就业最不利。

如果暴跌再反弹，这时房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；即使那些房地产投机者，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求。

房价低了，才能真正的加速城市化，从而加速经济社会转型升级和缩小城乡二元结构，而不是许多房子空着但另外一些人却“假城市化”，所以李克强总理要真正的城市化就不能容忍持续高房价。房价降下去了，房租低了，有利于创业和经营，有利于经济发展和经济升级，有利于中国经济健康持续的发展，也有利于未来逆转中国的超低生育率危机。所以，对新一届政府来说，合理的房价非常重要。

对于中国房价，有三个方向，向上、维持、向下。房价向上，这不仅仅是中国民生压力和房地产扭曲中国经济的问题，而且还未危及政府合法性，所以不能房价不能在向上，新一届政府必须吸取老一届政府教训。

若维持高房价或泡沫，等于维持艰难的民生和继续让房地产绑架中国经济。从2013年开始，习李连任两届，那就是2023年。而据2010年人口普查资料，2020年中国20-24岁新进入就业的年轻劳动人口将比2010年减少41%，高房价不可能再维持十年，而且维持高房价很可能必须高发货币，同时又带来通货膨胀问题。所以再维持十年高房价是不可能的，中国房地产泡沫必然在习李十年任期内破灭！

既然中国房地产泡沫在习李十年任期内必然破灭，那是前期破灭好呢还是后期破灭呢？问问温总理对高房价、高民生压力的无奈和愧疚之语就知道了。中国高房价在前期破灭了，如果暂时影响了GDP和就业，那主要还是上一届政府的责任。如果在中间或后期破灭了，那就是习李的责任了。所以，中国房地产泡沫破裂越早越好，高房价在快速下跌再慢慢反弹后，将开启新一轮更良性的发展，这对新一届各位中央领导都是好事。如果习李和其他中央领导也这样认为，2013年中国房价有望大跌。即便现在卖房增值税了，还是尽快卖房好，不然以后损失更大。

希望新一届中央领导，放开土地制度，控制好货币，建好保障房，中国房地产泡沫就可以在2013年破灭，而且破灭速度越快越好，因为越快损失越小，新的开始也来的越快。希望新一届中央领导力挽狂澜、快刀斩乱麻，尽快结束痛苦的、不上不下的房地产泡沫！